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业主与装修公司之洽谈合同

时间:2010-2-6 21:11:00 点击:4046

  核心提示:装修合同的基本常识:业主委托施工方对自己家的装饰工程进行施工。是通过《装修合同》来互相约束的。合同里至少应该注明:业主需要“花多少钱?用什么样的方法来施工?应该达到什么样的质量水平?需要多长时间?违约后应该怎样解决?等基本资料。 另:保修期、付款方式、双方的权利、义务、补充条款、、、这些基本要素同样...
装修合同的基本常识:
业主委托施工方对自己家的装饰工程进行施工。是通过《装修合同》来互相约束的。合同里至少应该注明:业主需要“花多少钱?用什么样的方法来施工?应该达到什么样的质量水平?需要多长时间?违约后应该怎样解决?等基本资料。
   另:保修期、付款方式、双方的权利、义务、补充条款、、、这些基本要素同样比较重要。
   合同双方都有权利制定合同。但大多都是装饰公司制定合同。也可以使用相关行业协会的合同范本。但行业协会没有权利要求双方当事人必须履行该合同范本。因此,双方当事人有权利对合同范本的条款进行修改、补充。
   施工方给业主的约定体现在合同里,还表现在“合同补充条款、预算、施工图”里,因此对预算也不要掉以轻心。作为业主不能只在乎预算里的报价,其实预算后面的备注同样重要,还有施工图。
   业主在签合同前,应对以下文件进行审核:合同、补充条款、预算、施工图、效果图。虽然施工方不会让业主在效果图上签字,但业主有必要向施工方了解所有施工项目的材质、工艺,然后把这些补充到施工图里。
与公司谈到哪种程度再签署装修合同?
至少要把设计的大体方案及重要细节谈妥,把所有的价格谈妥、对施工方的预算、合同、材料、图纸、工艺都审核过以后,再考虑业主方还有什么需要补充的(多考虑些时间,别嫌麻烦),这样再签署装修合同就保险多了。
   设计没谈妥,就签署合同,设计师对设计方案就不再特别费心了,能简单就简单,也不会特别考虑业主的意见了。
   价格没谈妥就签署合同,就等于不能再与施工方谈价格了,对于某些项目,设计师有理由抬高价格,你不同意就不做,同意就要高价格。(因为某些项目并不按照面积或米来计算,而是按照“项”来计算,这些没有标准的单价,都是设计师估算的)。事实上,在签署合同前的一分钟也是一个不错的讨价还价的机会。
   还有就是材料、工艺等文件,如果自己还没搞懂是怎么回事就签署合同了,那以后就等着被忽悠吧!人家说用什么材料就用什么材料了,说怎样施工就怎样施工了。
   在跟他们签署合同前,一定要先审核他们的装修合同,有必要拿回家一份,先研究一下,想想,还有什么需要补充的条款,这样才能有效避免以后的扯皮现象。
装修合同可以更改吗?可以增加补充条款吗?
答案是:肯定有权利要求增加合同补充条款。
   大多装饰公司拒绝业主增加合同补充条款的理由为:“这是建设厅统一颁发的合同,我们没有权利去更改。”这是一种错误的解释。
   建设厅、装饰协会有义务推广标准合同,但没权利要求合同双方当事人必须履行该标准合同。因此业主有权利要求增加补充体条款。
   其次:在河南省的标准合同中,有补充条款的增加位置。标准合同中有这一项,为什么不能加呢?显然不合理。
我们在签署装修合同,应该准备哪些补充条款?
装饰公司的装修合同不是一成不变的,合同双方是有权利对其中的某些条款进行补充、修改的。
一般跟装饰公司协调的重点是:
计量方式:特别是乳胶漆的计量方式、水电改造的计量方式。
保修期:装饰公司一般保修两年,也有公司水电改造保修五年,防水保修五年(国家的一个管理办法规定)
施工工艺:例如:吊顶可以要求他们使用轻钢龙骨。
验收标准:可以把墙面平整度的要求写进合同里。验收时按照合同上写的标准验收。
分阶段验收:一般装饰公司分三次验收(隐蔽工程、中期、竣工),可以提出更多次的验收,分阶段验收次数越多,质量越有可控制性。毕竟质量的控制靠的是过程控制。
违约条款:例如:若使用了假材料怎么解决?延期了怎么解决等等。   只有把这些全都考虑进去,才能有效解决以后的扯皮现象,但作为业主,无法考虑的这么详细,所以要请专业的家装监理为自己服务。
施工工艺必须执行施工方合同里的标准吗?
验收标准有很多种,各个地方的验收标准也不同,各个公司的验收标准也不尽相同。
   一般验收标准的分类为:
 
国家标准:例如:建筑装饰装修工程质量验收规范。
地方标准:例如:陕西省97标准。
设计标准:在预算备注后面体现。例如:安装木线,规格:1*5.5公分。墙面平整度3毫米以内等等。
公司内部规定的标准:这些标准一般来约束工长用的,不写进预算里。只是口头承诺,对于这些口头承诺,业主有权利把这些写进预算备注或合同补充条款里。   一般来说:陕西省的97标准已经作废,时间太长了,也没有升级,标准比较松。可以要求施工方执行国家2001标准。
   另国家标准也跟不上时代,更多是先进工艺不断涌现。所以可以自己总结更先进的工艺,以补充条款的形式表现出来,让施工方执行。这又称为:设计标准。
合同里的保修期、质量标准、违约条款:
保修期:
   陕西省建设厅设计的合同中,保修期为一年,现在公司保修期都调成两年了。
   有些公司为了赢得客户,把水电改造项目的保修期,设计成5年保修,其他为2年。
   另外,在国家的一个文件《住宅室内装饰装修管理办法》,这样规定:有防水要求的房间,防水保修期为5年,其他项目,至少2年。
质量标准:
   在西安,决大部分的公司与业主签署的标准为:陕西省97标准,也就是97年定的标准,相对比较落后,标准比较笼统。
   而有很多外地公司跟业主签署的标准有的是国家标准(GB—2001),也有外地的地方标准。
   而比较先进的质量标准为:国家标准GB——2001系列。具体范本可浏览我站的“合同、标准范本”板块。
违约方面:
   装饰公司约定的都比较笼统,几乎对装饰公司没多大制约力,最大的赔偿条款也就是:延期了,给业主付违约金,即使配付也很少,三万的单子,延期一天,最多也是一二十元/天。
   也有的合同对环保也做了说明,如果环保不达标,装饰公司要按照约定,进行返工,直到达标为止。
   所以说:如果业主对某些项目有特别要求(例如:质量方面或工期方面),那就要特别要求了,把违约条款做的详细一些,这样对装饰公司才有压力。
你对装饰公司合同里的付款方式了解多少?
一般装饰公司合同里的付款方式为:定金、首期、中期、尾款四个阶段。签署合同后就应该先交定金或首期款。这就看业主怎样跟公司谈了。
   首期:60%,中期:35%,尾款:5%,增减项在中期结算。
   首期一般在签署合同后,交底前,交齐。
   中期一般在木工结束、泥工进场后,或泥工结束、木工收口时、油漆工进场前付。
   尾款:自然是交工验收后,维修结束了,再付尾款。
   当然所有的都可以协调,关于首期款金额比较大,有很多公司可以协调为“首期款分两次付”,付款进度基本未变,就是第一次交款才达到30%,木工基层结束或泥工进场前再付30%,以后的不变。
   我见过的首期款付款时间比较晚的是:先交了定金,所有图纸全部做出来,工程部分配好工长后,所有人员进场交底时才付首期款,这个方式算是付款比较晚的,更晚的甚至到材料进场后,才把首期款交到公司。呵呵!这就看业主怎样跟公司谈了,当然遇见一些大公司,那协调的余地就小多了,大公司一般是没交首期款,工程部不配单(不安排工长,更谈不上交底了)。
   至于中期款什么时候交,那要看施工项目和施工工序的安排了。施工工序一般有两种:木工基层、泥工、木工封面板,如果是这样,那就等泥工结束了,木工再进场时付款。另种工序:木工全部结束,泥工再进场,这样中期一般为木工基本结束,泥工进场后付。施工工序不同,中期款的付款时间也要不同。
装修队应签署什么样的合同或协议?
现在装饰公司在家装行业的所占的市场分额还很低,决大部分的业主选择游击队或其他类似于游击队的队伍来施工。有很多业主并没有与施工队签署任何协议,产生纠纷后,双方的责、权、利无法分清,所产生的纠纷也不易协调。至少因为业主没有通过任何约定来约束施工队,施工队并没有任何压力,对工地更不负责任了。
   那业主跟这些施工队这样签署施工协议呢?
   双方合作,是需要协议的,具体这个协议谁来起草呢?双方均可,只要双方对合同里各个条款都认可。当然,也可以使用第三方协议“该地建设厅推广的合同”,该合同范本,在本地的建筑书店均可买到。买回的合同最好再进行完善。
   不要认为与施工队签署协议或合同后,就万事大吉了。其他的文件(施工图、预算书、材料单等),也需要进行完善。总之:即使没有找装饰公司,也要做到能正规尽量正规,这样才会对双方都有利。
最简单的合同——预算
有业主认为,自己装修或找游击队不用签署合同,合同太复杂,也没必要签。
   那就什么也不约定了吗?
   其实签协议是很简单的一件事:最简单的协议就是“预算书”,不管找施工队还是工人来施工,施工队都应该给业主提供一份预算,至少也要说明:都做那些项目?需要多少钱?做成哪种程度或验收的标准。
   既然没有签协议,那就应该各个条款写进施工方给的预算里,工艺、材料、计量方式、工期、违约赔偿条款都可以写进去。双方认可,签字后生效。这样才能有效避免以后的扯皮现象。
   预算的简单格式为:
   施工项目,预计的工程量,单价,该项目的总价,该项目所用材料及简要说明工艺。
   在预算的最下方,对优惠幅度、计量方式、工期、其他条款写的更详细些。
   有必要时,再配合施工图来使用。
   签协议也罢,签预算也罢,不能光指着这些来让施工方自觉执行。业主也应该有必要的控制方法,毕竟业主不专业,与施工方签署的文件比较简单、笼统。

作者:不详 来源:网络

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