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五星级酒店筹建设计施工的总体规划

时间:2010-1-22 12:44:00 点击:5477

  核心提示:一、目前高星级酒店新建筹遍存在的几种现状:1、投资方不懂酒店,所聘请的筹建负责人也只是亲信仍然不懂酒店,酒店整个筹建就是在一个懵懵懂懂的状态中进行,胆大!可怕!2、投资方聘请了酒店专业管理人员做筹建总经理,但往往请到的都是在某某酒店任职的总经理,其强项是酒店建成后的经营管理,对于前期工程筹建仍然似云...

一、目前高星级酒店新建筹遍存在的几种现状:

1、投资方不懂酒店,所聘请的筹建负责人也只是亲信仍然不懂酒店,酒店整个筹建就是在一个懵懵懂懂的状态中进行,胆大!可怕!

2、投资方聘请了酒店专业管理人员做筹建总经理,但往往请到的都是在某某酒店任职的总经理,其强项是酒店建成后的经营管理,对于前期工程筹建仍然似云似雾;

3、投资方与酒店管理公司(暂定为国内某品牌)签定筹建、筹备合同,这种就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究报告、提出酒店筹建总体计划,前期因为费用的因素,管理公司往往只派出工程总监,与投资方确定的酒店专业设计公司、建筑设计院三方共同参与进行酒店建筑及装饰施工设计。

前期筹建阶段:最关键的是工程总监了,工程总监一般是在酒店从工程部经理做上来的,对于酒店的几大硬件设备非常清楚,强项应该是设备的选型、维修、保养、运行成本控制方面,但对于酒店各功能区的布局设计等具体细节,如厨房配合餐饮接待量需要多大面积、厨房与餐厅流线怎么考虑合适、用电负荷多大、水龙头要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才够,配合着会议接待规模,其餐饮大厅需要多大面积、餐饮包房需要多少合适,前厅大堂商务中心、商场、营销办公室,KTV及桑拿吧台、工作间、技师房等放置在哪里最合适、各考虑设计多少间等等具体细节,就还得征求其他餐饮总监、房务总监、娱乐总监的意见了。因此,在前期图纸设计过程中,在前线的工程总监还得和家里的管理公司密切协作。

筹备阶段:由酒店管理公司增派管理团队,一般规模为:带队总经理、房务总监、餐饮总监、娱乐总监、人力资源部经理、培训部经理等,加上初期派驻的工程总监,共有六、七人。

投资方一般需支付给酒店管理公司的费用:

①筹建期间(18个月):酒店管理公司单独收取的管理费用:一般10万/月,派驻工程总监10000元/月的工资,吃住700元/月,通讯500元/月的标准,该工程总监个人小计费用为:20.16万元,则筹建期间投资方需支付给酒店管理公司的费用合计为:200.16万元。

②筹备期间(5个月):酒店管理公司单独收取的管理费用仍按10万元/月收取,各总监8000元/月,经理5000元/月,则前期的工程总监加增派人员的工资为:4.4万/月,吃住3200元/月,通讯3000元/月,则人员小计费用:25.1万元,则筹备期间投资方需支付的费用合计为:75.1万。

③投资方需支付给酒店管理公司的总费用为:275.26万元。

分析:聘请酒店管理公司的优点:获得品牌效应、省心、省事,可加入该公司在全国(或全世界)的网络预订系统而获得更多高端客源。作为投资方来说,唯一弊端就是需要花费不少的钱。

4、投资方不聘请酒店管理公司,自己聘请专业的酒店筹建专家作为筹建总经理,搭建酒店筹建部。这里就要详细说明一下对组成人员的要求了:

★筹建总经理(筹建部负责人):

①懂酒店土建、设备安装、装修工程施工组织、流程,各专业对口环节;

②做过酒店工程维修管理,懂酒店几大硬件设备系统的基本配置、选型及市场状况(中央空调、电梯、锅炉、给排水、中水、强电、弱电、配发电、消防控制等系统);

③做过酒店全面的经营管理,知晓餐饮、娱乐、客房、会议等经营管理细节,明白酒店经营管理者的需求,明白客户的各种消费需求,只有这样才能做出真正符合酒店及客人需求的好设计;

④懂酒店的人力资源管理及财务管理,能很好地控制人力成本、酒店经营成本(餐饮原料、工程维修材料、能耗、财务费用、其他办公费用等等);

⑤精通酒店星级评定标准;

⑥懂酒店基本设计,酒店整体平面功能布局,能够和建筑设计院及装饰设计公司进行沟通,审定各建筑及装饰设计图纸;

⑦能够制作酒店投资概算、酒店经营预算、酒店投资回报分析;

⑧能够制作酒店筹建施工总体规划、施工进度计划、各专业工种施工进场时间,各专业间的交叉配合、协调,现场工程问题的处理办法,施工变更处理,施工成本控制等等;

★筹建部组员:

①土建工程师:要求具有高星级酒店建筑施工经验,能够处理现场施工问题;

②结构工程师:要求具有高层建筑结构施工经验,能在符合规范的前提下,最大限度地控制钢含量,对建筑设计院的结构图能够提出优化建议,

③给排水工程师:要求具有高星级酒店给排水施工经验,熟悉酒店中水系统,知晓相应施工材料,能够处理现场施工问题;

④暖通工程师:要求具有高星级酒店暖通施工经验,熟悉中央空调各类品牌,熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格,能够处理现场施工问题;

⑤电气工程师:要求具有高星级酒店电气施工经验,熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置,餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等;

⑥弱电工程师:要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验,熟悉高星级酒店的弱电项目配置,熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制(含VOD点播)、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。这里稍罗嗦了一些,目的是说明最好别指望找一个既懂强电又

精通弱电的工程师。前面提到的给排水和暖通专业,较多都是水暖一肩挑;

 

二、酒店筹建的基本工作顺序:

★酒店图纸设计确定阶段:

1、投资方招聘确定筹建总经理(暂定为A);

2、确定酒店专业设计公司(暂定B);

3、投资方需根据综合因素考虑酒店选址、所占地段在当地市政规划中针对建筑高度、容积率、绿化率、交通、日照等等方面的限制,由A负责出具《酒店设计任务书》;

4、由B参照《酒店设计任务书》完成《酒店概念设计》;

5、确定建筑设计院(暂定为C);

6、甲方A选定“地质勘察”单位,针对酒店所处地理位置进行地质勘察,获取相关地质资料;

7、甲方A选定酒店系统集成公司(弱电公司,暂定为D);

8、甲方将《酒店设计任务书》及《酒店概念设计》交给B、C、D,由C制作出《酒店方案设计》。该阶段要求C需与B、D密切配合,由甲方A负责协调和沟通。该《方案设计》应包含的内容有:

①酒店项目用地面积、建筑物占地面积、总建筑面积、建筑高度、基本功能项目、客房预计房间数、酒店建筑容积率、绿化率、停车、道路交通、日照(尤其是北方城市)等等;

②酒店整体外观效果图、造型、景观;

③酒店平面功能布局图;

9、《方案设计》经甲方审定后由C继续进行《初步设计》;

10、同时B也同步开始进行《室内装饰设计》,B与C要密切配合,由A负责协调、沟通;

11、《初步设计》经甲方审定修改后,由C继续进行《扩初设计》,该阶段仍然需要B、D与C的密切配合,由甲方A负责协调、沟通;

12、由D开始进行《酒店弱电系统图设计》,该阶段仍需要与B、C进行沟通,由甲方A负责协调;

13、《扩初设计》完成后交甲方及有关市政部门审定;

14、甲方A将地质报告、甲方和市政部门《对扩初设计意见和批复》、市政配套的具体条件等资料递交给C作为《酒店施工图设计》的依据。

15、C开始进行《酒店施工图设计》工作;

16、甲方A选定土建、暖通、消防、幕墙等各施工单位,并选定酒店各系统设备:电梯、中央空调、锅炉、配电设备、发电机、泵房设备、桑拿设备、泳池设备、洗衣房设备、中水设备、水蓄冷设备等等,其中涉及到需要预留预埋技术条件的设备,如电梯轿厢及井道尺寸、幕墙需预埋钢构件等等技术数据,都需要通知设备厂家及时将图纸、数据交与建筑设计院C ;

17、C完成酒店施工图后,由甲方A将施工图发放给各乙方施工单位,并要求对施工图纸中相关专业设计进行优化。

然后再由甲方A组织第一次施工图纸会审,参加单位为:甲方酒店筹建部、建筑设计院C、酒店专业设计公司B、酒店系统集成公司D、土建施工单位、暖通施工单位、消防施工单位、幕墙施工单位、监理公司;

18、施工图纸第一次会审后,C出具修改后的施工图纸,和甲方A共同将施工图纸送当地审图中心进行审图;

19、审图合格后,由C出具至少8份以上图纸送至甲方;

20、甲方A将施工图纸发放给乙方相关施工单位;

★施工阶段:

21、由甲方A牵头制定酒店整体施工进度计划,各专业施工进度计划;

22、土建开始施工,出正负零时必须考虑预留足够尺寸的设备吊装口以及后浇带;

23、B完成《酒店装饰施工图》,D完成《酒店弱电系统施工图》;

24、甲方A组织进行第二次图纸会审,参加单位及人员根据实际需解决问题而定;

25、土建施工过程中,建筑设计院C须至施工现场解决技术问题(每周两次或现场派驻,主要是解决结构方面的问题);

26、土建封顶;

27、消防、暖通、给排水、强电等按计划开始施工,该阶段甲方A负责现场各专业的施工组织、协调、监督管理;

28、按计划进行幕墙施工;

29、消防、给排水管道打压试水合格,暖通、强电施工完毕。初验收;

30、地下层设备进场安装,其他设备按计划进场安装;

31、幕墙施工完毕;

32、弱电施工按计划开始、装饰施工开始,二者施工需保持同步;

33、室内装饰及弱电施工完毕。


说明:

1、 施工中还有很多的细节过程就不一一列举了;

2、 这里我没有谈到工程监理,按国家强制规定,必须签订一家监理公司,甲方筹建部中也应该有自己的监理工程师,对施工过程的监督,别指望别人,要靠自己。

作者:不详 来源:网络

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