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收房细则(详尽版)。 细细品味,方知其中之奥秘

时间:2010-4-2 15:41:00 点击:4359

  核心提示:马上就要收房了!这是买房过程中最重要的一步,所以大脑中要有一定的法律意识,要有法律这根弦。收房是有一定的流程的,从法律角度来讲,以下方面是您应该着重注意的:   一、收到收楼通知书时应考虑到  开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家,告知具体收楼的时间及须准备的资料。在出门前,除了通知...

马上就要收房了!这是买房过程中最重要的一步,所以大脑中要有一定的法律意识,要有法律这根弦。收房是有一定的流程的,从法律角度来讲,以下方面是您应该着重注意的:
  一、收到收楼通知书时应考虑到
  开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家,告知具体收楼的时间及须准备的资料。在出门前,除了通知中要求携带的各种证件外,如有条件,请尽量准备下列物品:直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其他即插型小电器)、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等。
  【特别提示:DV或者数码相机最好具有日期显示功能,以便拍下有问题之处作为凭证。纸笔,则是用来记录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查找。试电笔,检查电源是否已全部接通。直角尺,量度墙身、地板是否平直。小锤子,用于检查空鼓,如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等,如果敲击的声音有少许回响,则是有点问题了,沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子,待所有各项都验完后,用矿泉水瓶接水,泼洒到地上,看地面是否平整,去水坡度做得够不够。】
  接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。买家应在收楼通知单上注明的时间(通常是30天左右)内带齐所需文件资料(包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收楼入住手续。
  【特别提示:
  1. 要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多 。
  2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。
  3. 有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。
  4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费】
  通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》,办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的,他们占不到任何便宜,这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的,开发商根本无权动用。还有,在入住以前,您必须先交纳1~3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金),让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动,在未来的这几个月当中,您就不用再交纳任何的物业管理费用。交纳契税,为得到产权证早做准备。契税是在您办理产权证的时候才交纳的,但开发商为了避免以后的麻烦,将提前向您收取。按照国家有关规定,买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后),开发商有权代收代缴。二、确定房屋是否达到交付条件
  1.《竣工验收备案表》 ――最重要
  《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
  《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
  2.《住宅质量保证书》
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。
  3.《住宅使用说明书》
  《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
  4.《建筑工程质量认定证书》
  5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
  6.《实测面积测绘报告》
  【特别提示:
  1.只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。
  2.《建筑工程竣工验收备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案 表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。 
  3.对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
  4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
  5. 提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。
  6. 如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。】
  三、房屋检验
  收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),要先验房后缴费,按交楼标准查验楼房状况,之后才缴纳入住前的相应费用,确认无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋。如果发展商非要签字后才让收楼,则可采取变通方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限,在了解到各种项目的保修期后,最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照,并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期,计算出各项的保修到期时间。
  1.检测房屋面积:
  要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。
  2.检验房屋质量:
  购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:
  (一) 房屋本身的质量
  (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
  (三)安装管道、管件、门窗质量 。
  【特别提示:
  1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
  2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
  3. 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。
  4. 若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。
  5. 只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
  6. 不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。 】
  四、新房验收的最终结果
  1、 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。
  2、 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  3. 发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。
  4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  【特别提示:
  1. 验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录。
  2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
  3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。
  4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。】
  五、收楼程序
  1开发商应首先出示《建筑工程竣工验收备案表》,向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格,如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容,如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》);
  2买家缴交身份证复印件、收楼通知书,领取房屋钥匙,并由商家接待人员带领,到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况;
  3依原合同约定标准验楼;
  4验完楼后,买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如开发商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  5根据买家意见,买卖双方协商解决办法,如属可整改内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间,一般不应超过30天;
  6如买家对楼房基本满意,应在《住户验房交接表》上签字认可。
  7办理入住手续
  1)换发票、缴交各项入住相关费用;
  2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格;
  3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
  验房过程
  从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)开发商在为业主办理入住手续时喜欢 “无证可依”!购房者在办理入住手续时要加倍小心,不要草草看房,轻易签字,以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证,主要应检查以下内容:
  1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
  A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能报侥幸心理。
  B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了
  2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
  检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏。
  墙壁:环视墙身或用手触摸,便可看出墙面是否平整洁净,注意相关位置要留有空调管孔,这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。基本检验程序是一看二敲三凿.
  【提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。】
  3)、验门窗
  这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
  门窗:用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉,直角接合部是否严密,表面是否光洁,不上锁是否会自动关上或打开,目测一下四角是否呈直角,门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。用水管喷射外墙10分钟或以上,然后看窗台上会否出现水渍。此外,还要留意窗台云石是否崩裂,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。
  4)仔细检查地面有无空壳开裂情况。
  【提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
  地板:看看地板是否起翘,听听地板是否空心,地板铺设修边也不容忽视,尤其角位及近门位置,宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板结合部是否密合,在每个房间里慢慢地走一遍,仔细听听有无“吱咯吱咯”的响声。】
  5)、验地平
  其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。
  因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。
  去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。
  一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的,测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的,如果你有朋友拥有激光扫平仪(当然,这个一定要大型专业公司才有的设备了)这个问题就好解决多了。
  6)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示您:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)。
  验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。当然,这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
  7)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
  厨房:在安装洗菜池的管口里反复地装水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口,否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
  【提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。】
  8)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
  卫生间:检查卫生间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象,对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验,看看排水效果,如有“咕咚”的声音则是正常,另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。
  【提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。】
  9)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  建筑层高为2.8米,实际高度不宜低于2.6米,层高3米的实际高度不宜低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
  10)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限。
  【提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。】
  11) 房屋面积的核定:任何商品房在交付使用时,必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定,得出实测面积。因此,自己验收时,只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对,即可得知面积有无误差。误差较大的,应及时向开发商提出并协商解决办法。
  好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在交接单上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。
  ★ 【验房自备工具】★
  1)1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
  2)1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
  4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
  5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  6)1只计算器---用于计算数据
  7)1只笔--用于签字
  8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
  9)2只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
  10)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.
  验收不合格如何处理?
  在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
  1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。
  2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。
  3)拿着交房清单去验房 不符合标准可退房
  (首先,开发商出具的《证明》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。
  你在与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋。根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定,建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可(以上述部门出具的认可文件或准许使用文件为准)后,依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续,该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证,此外该《证明》也不是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。所以开发商在没有依法到政府有关部门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋,违反了国家相关法律、法规规定和《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。
  第二,开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。
  根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时,应当有交付验收手续,并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。”、《商品房买卖合同》第十一条规定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。此外,出卖人(或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续)向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房买卖合同》的约定房屋交付义务,此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后,也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时,即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系,买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。
  此外,根据根据有关契税及公共维修基金法规规定,买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共维修基金的义务,买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。
  总之,出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的,但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止。
  物业管理相关事项
  一、合同、权利和义务
  1, 按税国房字(1999)185号文要求,业主应与物业公司签定由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》确定双方的权利和义务。别以为每月每平方米不过几元钱,买得起当然住得起,您要看清,您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的,要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白,还有,您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下,到底具备不具备您要求的管理标准,别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦,如果提前认识这家公司,在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
  2, 从收楼书注明的收楼日算起,物业有一年的保修期,在此期间,开发商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。
  二、物业缴费
  1, 当月管理费。
  2, 其他费用有小车、摩托车、单车保管费;代缴水、电、煤气费的保证金(或叫周转金)等等。
  3, 而业主在签合同的同时,还要支付一笔一次性的管理费用,但千万要记住,这些管理费用中是不包括供水、供电一户一表(含抄表装置)
  设备费、信报箱与通邮费、电话管线费、装修管理费等。验收中发现质量问题应明确记录在案,督促建设施工单位修整改进。
  注1:标价牌上未列示的收费项目,业主可拒付并向有关部门投诉。
  注2:契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合费、契证工本费,以及物业管理的动(静)态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等,应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。
  附件A:《商品住宅质量保证书》
  1、 工程质量监督部门核验的质量等级;
  2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
  3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;
  4、 用户报修的单位,答复和处理的时限。
  《住宅使用说明书》
  1、 开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;
  2、 结构类型;
  3、 装修、装饰注意事项;
  4、 水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
  5、 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
  6、 防水层、阳台等部位注意事项的说明;
  7、 其他须说明的问题。
  附件B:住宅用电标准
  住宅中“用电设施"”是否达到使用要求,要依据国家对住宅电气的设计标准加以判别。1996年6月1日,建设部颁布了新的国家标准,不过,该标准只是一个最低要求,下面列举一些重要配电项目的国家标准,以便购房者参考。
  一般两居室(及两居室以上)住宅的设计用电负荷最小为4.0Kw,电表规格为10(40)A。住宅供电系统的设计,应符合下列基本安全要求:
  1、 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方法配线,导线应采用铜线;每套住宅进户线截面不应小于10平方米毫米。
  2、 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分路设计;厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。
  3、 除空调电源插座外,其它电源插座电路应设置漏电保护装置。
  4、 每套住宅应设总的断路器。
  5、 卫生间应作局部等电位联结。
  附件C:怎样自测房屋面积
  近年来,关于商品房面积的纠纷愈来愈多,归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。因为,我们在买房时,一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到“心中有数?为此,向大家介绍自测商品房面积的方法。
  工具:普通皮尺、计算器。
  注意:测算是指测量和计算两个不同步骤。
  测量:主要是量取住宅的实际尺寸。
  步骤一:获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。
  根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有:各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸,即两道尺寸线,还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层,测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊,如底层、顶层,则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积,可以不对全楼的面积进行测算。
  步骤二:测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。
  使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸,是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸,不能作为面积中的尺寸。也就是说,根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说,承重墙体是砖墙时,结构厚24cm,寒冷地区外墙结构厚度为37cm,混凝土墙结构厚度20cm或16cm,非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说,轴线位于墙体的中间,中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2~3cm(具体图纸中应标注)。
  如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸,相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。
  各房间(包括:门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。
  住宅内建筑面积的测算,将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开,自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法,一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注,没有实质意义,仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。
  附件:D销售面积如何计算
  一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),结合本市实际情况,制定本暂行规定。
  二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算。
  三、商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  四、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
  (一)套内的使用面积
  住宅套内的使用面积,按《住宅建设设计规范》(GBJ96--86)第2.5.2条建设部住宅建筑设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
  (二)套内墙体面积
  商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  (三)阳台建筑面积,按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
  1.封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
  2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
  3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
  4.半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
  五、公用建筑面积分摊原则。
  (一)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
  (二)为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
  (三)公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
  六、可分摊的公用建筑面积。
  (一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
  (二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
  七、不应计入的公用建筑空间。
  (一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
  (二)售房单位自营、自用的房屋。
  八、其它购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
  九、分摊公用建筑面积的计算方法。 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
  十、售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
  十一、建筑项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋土地管理部门同意,并需书面承诺:对于先行计算的商品房销售面积,在建设项目全部竣工后,与房屋土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。
  十二、商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊,按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
  十三、楼房按套计算建筑面积的,参照本规定;单位按房改政策及价格出售的公有住房,不适用本规定。
  十四、商品房销售面积的测绘,按《北京市商品房(楼房)测绘技术规定》执行北京市商品房(楼房)测绘技术规定。
  十五、本规定由市房屋土地管理局解释。
  十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。
  入住验收如何看待楼板和墙体裂缝
  裂缝问题一直是业主和开发商产生纠纷的因素之一,一般情况下裂缝从产生部位看分为墙体裂缝和楼板裂缝。从裂缝产生的原因又分为沉降、温度应力、建筑材料、混凝土配合比、设计不完善、未认真执行相关施工工艺标准等几种。那么作为业主怎么看待裂缝问题,房屋出现裂缝是不是就可以作为拒收房屋的理由呢?目前大多数业主在签署商品房买卖合同时都会把开发商提供建筑工程竣工备案表作为房屋交付使用的条件。笔者认为如果开发商已取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》,说明该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用的条件。如果购房人对该表的内容有异议的话,可以申请有关部门对该表的内容作出解释,必要时可以提出行政诉讼。但以此为理由不接收房屋,一般情况下即使打官司业主也会败诉的。那么是不是出现了这种情况业主就只能认倒霉了,根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条的规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见即使业主与开发商之间完成了房屋交付使用行为,业主依然有权利根据房屋质量问题向开发商提出维修及索赔要求。
  那么什么样的情况下的裂缝才算比较严重的质量问题呢?
  业主应当将着眼点放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面,至于表面的观感,完全可以通过二次装修采取有针对性的技术措施予以解决。因此入住验收时,业主重点应该 ①.检查房屋外墙是否有裂缝(有漏水的隐患)。 ②.承重墙是否有裂缝,裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后,是否有倾斜性裂缝(有结构安全隐患)。 ③.承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝(有结构安全隐患)。 ④.检查楼板(地面和顶板)是否有对穿型裂缝(与房屋横梁平行的裂缝),根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定,裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3mm)内属一般缺陷,不影响现浇板的承载能力。但裂缝对结构的耐久性有不利影响。 ⑤.检查楼板(地面和顶板)是否有受力裂缝,这种情况一般出现在支座处的板面,或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45°的裂缝、与横梁垂直的裂缝等,这种裂缝往往不对穿,形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响,是需要业主认真对待的。 ⑥.阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝(有结构安全隐患)

作者:不详 来源:网络

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