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律师聊收房及入住后注意的法律问题(实录)

时间:2009-4-10 17:59:00 点击:4841

  核心提示:主持人 :各位网友,大家好,今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师,同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士,给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题,请她做一个自我介绍。装修问答网   李律师 :各位网友,大家好,非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流,希望通过今天这样的机会,给大家提供一个方便...

主持人 :各位网友,大家好,今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师,同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士,给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题,请她做一个自我介绍。装修问答网
  李律师 :各位网友,大家好,非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流,希望通过今天这样的机会,给大家提供一个方便的沟通渠道,谢谢大家。
  主持人 :李律师女士,您做我们栏目的专家答疑特聘律师已经很长时间了,您发现网友提出的问题主要集中在哪几个方面呢?
  李律师 :第一个是商品房买卖合同的签署当中遇到的一些问题,比如说产权证的办理的一些时间,还有面积的违约责任怎么约定,将来出现误差的时候。还有一个是开发商销售房屋,五证是否齐全,销售许可证是否具备,这种情况下是否应该签约,应该注意到什么问题。第三个是入住以后,发现交出的商品房跟当初的承诺有所不符,包括外部的一些规划条件出现问题,怎么跟开发商进行协商。还有是涉及到开发商违约之后,如何进行退房,把损失降到最低。最后是比较多的是物业管理方面出现的纠纷了。
  网友:我主观上觉得房屋面积缺斤短两,该怎样申请什么部门复测?具体手续怎么办?住房净高只有2.65米,有关规定是该不低于多高呢?
  李律师 :首先,房屋在交付的时候,开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表,必须要求开发商提供那个,看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大,如果仍然有疑问的话,可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请,由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答,可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高,有一个住宅建筑规范,最高不得超过2.8,最低不得低于2.5。
  网友:我最近在马莲道买了一套商品房,本来合同约定是7月30日入住,开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税,否则不予办理入住,我现在也没有拿到钥匙,该怎么办呢?
  李律师 :开发商通常的做法是先签物业管理公约,交物业管理费及还有契税等等,然后才给钥匙,这实际上是程序的颠倒,当购房人足额缴纳了房价款之后,开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房,这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳,因此,购房人可以让开发商履行交付义务,如果开发商拒绝的话,业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁,以维护自己的合法权益。
  网友:如果说入住以后,发现小区夜间的车辆,尤其是重型卡车特别多,导致噪音超过标准,是否要求退房?
  李律师 :这个理由不是很充分,但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求,或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求,因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。装修问答网
  网友:交房的时候,发现楼房外立面的颜色改变,该怎么办呢?
  李律师 :楼房的外立面的颜色改变,开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变,我们当初购房的时候,这也是我们选择这个房屋的一个因素,可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。
  网友:如果外立面颜色的改变,当时没有签定合同怎么办?
  李律师 :有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的描述呢?必须要有一些证据,不然的话,将来走到诉讼也好,仲裁也好,缺乏对当初的证据,就比较难以支持我们的主张。
  网友:入住了一段时间以后,发现房子渗水怎么办?
  李律师 :根据住宅使用说明书和保证书,要求开发商提供维修和修缮的服务,如果是房屋结构上的问题,属于质量问题,可以向开发商提出一定的索赔。
  网友:按合同规定,如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题,或者对方没有按时交付钥匙,那么你有权拒绝购买,开发商可以还给您首付款,现在房屋面积出现了小小的问题,可以拒绝购买,但是目前房子已经升值了很多,是不是就应该忍气吞声呢?
李律师 :有一个正负3%的范围,如果是在3%之内,就没有要求退房的权利,如果超过了3%,就有退房的权利。
  网友:购房意向书和购房合同有什么区别?
  李律师 :作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
  网友:我最近在牛街附近买了一套商品房,装修完毕以后,发现该户的铁门变形,开启不顺利,找了开发商修了好几回也没有修好,您觉得我是否可以由此退房呢?
  李律师 :这是由装修公司安装的还是开发商提供的?首先要确定责任在谁的问题,如果是装修公司安装上出现问题,那就是装修公司的责任,如果是开发商提供的,一个是门的质量存在问题,第二个方面是房屋的结构有问题,导致门一种挤压变形,不同的前提有不同的处理方式,所以请把问题描述得更详细一些。
  主持人 :如果说这个铁门变形是这样的问题,开发商是不是也应该承担一些连带责任呢?
  李律师 :房屋结构的问题,就属于质量问题了,开发商必须承担责任了。
  网友:在交房的时候,业主应该特别注意哪几项?
  李律师 :特别注意的是,第一要开发商提供一个实测的面积表,第二必须要求开发商提供一个竣工验收备案表,只有通过五竣工验收备案表取得之后,这个房屋才取得了综合验收通过的标准,才能由第三人使用。第三点,看看房屋的外观,包括主体结构,墙面和地面,跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处,如果有不符之处,要列清楚,最好让开发商签字盖章。
  网友:开发商收房时,必须要业主向其缴纳契税,不交付钥匙一事,作为业主我们应该采取怎样的措施?
  李律师 :交付钥匙和契税的缴纳,不是互为前提的一个关系,交付钥匙是开发商的义务,契税是和办理产权证有关的,还必须是开发商代办的情况下才必须交给开发商的。
  网友:房间的油漆脱落,是为什么呢?有什么解决的方法?
  李律师 :可以简单解释一下,墙面油漆脱落有很多种因素影响,一种是装修公司装修的时候,装修质量不过关,还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题,这需要分清责任,可能需要鉴定一下是什么样的原因。
  网友:请问商品房是不是完全拥有私有财产?
  李律师 :商品房在您缴纳全部购房款之后,完全属于您所有了,如果是夫妻关系存续期间购买的房屋,这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了,这就不属于您拥有全部所有权的财产。
  主持人 :是不是还要看产权的形式?因为很多地方产权不是很规范。
  李律师 :房屋所所有权证书必须是区和县一级的资源管理部门才能颁布的,乡产权严格意义上来说不属于法律意义上认可的房子。首先是这个房子不能过户到您的名下,而且可能还是违法的建筑,从规划上来说有一个拆除的可能。
  网友:收房的时候,物业要代收每户300元的电视入网费,这个费用收的合理吗?
  李律师 :根据当时的买卖合同来处理,如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担,那么他入住之后,不应该向业主收取,如果没有明确的界定,一般来说是由业主缴纳的。
  网友:现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水电供应?
  李律师 :物业管理费,还有代收的水电燃气费用,如果没有缴纳物业管理费,但是缴纳了其他费用,作为物业管理公司是没有权利掐水断电的,可以协商解决,如果没有解决,可以向水电管理部门进行投诉。
  网友:办理入住手续的时候,开发商未能及时地出局竣工验收备案表,业主该怎么办呢?
  李律师 :作为业主来说可以拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

主持人 :我想问您几个问题。您这边也代理了很多业主的案例了,就您接触的这些案例来看,您觉得印象比较深的,向广大业主和推荐的案例,给我们讲一两个可以吗?
  李律师 :可以,但是需要隐去一些必要的公司的名称了。印象比较深的一个案例,业主入住之后,发现当初小区在买的时候,开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园,业主入住几个月时间之后,发现幼儿园的位置向东边移了一部分,层数也加高了,幼儿园的性质也变了,变成了街道派出所的性质,业主就认为这是开发商违反当初约定的行为,就准备跟开发商进行诉讼。在处理的过程当中,才发现这个幼儿园的地块不是开发商所有,报建单位也不是开发商,这种情况下,开发商是否构成当初的合同欺诈的行为,第二是开发商到底有没有权利对这个建筑物进行处理,因为业主是要求把这个建筑物拆除。我们在处理当中,核实了这个地块之后,确实当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位,跟开发商没有关系,但是有一部分业主签约的时候曾经把这一部分内容包括进去了,开发商不存在合同欺诈的问题,但是存在着买卖违约,把这部分内容签进合同的业主得到了一定的赔偿,没有包括的业主就败诉了。通过这个案例想说的是,在合同签订的同时要做到比较完善,维护自己权益的条款最好都签到里头去,免得入住以后发生纠纷,没有合理的依据。
  主持人 :您刚才说,没有签这部分内容的业主没有得到赔偿,但是业主和开发商签订的合同是很重要的,如果不签订的话他的权益就得不到相应的保证,是这样吗?
  李律师 :是这样的。
  主持人 :您有物业管理方面的案例吗?
  李律师 :物业管理方面的案例不多,经常出现的是业主对管理公司不满的情况下,拒交物业管理费,这样物业管理公司起诉业主,这种情况就比较普遍了。从物业管理公司来说,收费的权利应该是得到了保证的,除非他确实存在过错,没有能为业主提出一个符合要求的服务,这种前提下,才有起诉的权利。还有业主想退房,连贷款银行的还款都全部停止了,这样的话导致的后果其实是给业主增加了一些不必要的开支,贷款银行起诉之后,业主要承担一些违约费用,包括罚息等等,要把关系分清一些,跟贷款银行是一个关系,跟物业管理公司是一个关系,跟开发商是另一个关系,不要因为一个关系出现问题,而把其他关系混为一谈,反而给自己增加麻烦。
  主持人 :您刚才说,业主诉讼期间,比如说他是一个贷款的业主,跟银行的关系,他是否也需要向银行缴纳按揭款?
  李律师 :您说的是退房的住户,他还是要向银行缴纳本金和利息的,他和银行的关系并没有终止,也没有得到银行的认可,可以停止。在跟开发商解决之后再跟银行解除各种关系,或者是起诉的时候把这一块也起诉进去,可以暂时解除关系。
  网友:如果说我想买二手房,需要哪些手续?
  李律师 :首先要确定买卖的二手房的性质,是商品房,是经济适用住房还是房改售房以后拿到市面出售的公房,有不同的手续办理方式,需要跟房屋的卖房签署一个正式的房屋转让的协议,拿各自的身份证件,到房屋所在地的房屋土地管理部门缴纳过户的手续,包括契税、个人所得税等等税费的缴纳。
  主持人 :有一些网友对公房上市有一些问题,过去是原单位分成,现在好象不是了。
  李律师 :业主取得的是完全所有权,除非当时的买卖合同里,跟原来的产权单位还有特殊的约定,这个房屋是属于他们个人所有的财产,可以自由地处置,但是受益分成上是有规定的,比如说房屋四千作为一个起算点,四千以下的成交额,单位从中不收取任何的分成,四千到五千这个档,是20%左右,五千以上是30%,是这样的逐渐累加的过程。
  网友:我在以前的老房兴建一处新的房屋,这是不是允许呢?
  李律师 :那必须要取得用地的许可,其次还有规划部门的许可,如果这两部分的手续都做完是允许的。
网友:如果说入住的时候,经过有关部门检测,发现有害物体超标,业主该怎么办?开发商是否应该承担什么责任?
  李律师 :这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据,确实物体超标,要确定来源在哪个方面,如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致,开发商要承担一定的赔偿责任,如果超过他正常居住的标准,可以行使退房的权利。
  网友:我住的是单位的公房,交钱购买已经两年了,单位还没有给房产证,该如何是好呢?
  李律师 :是以成本价购买的话,他拿到了单位的付款凭证之后,可以要求单位尽快办理产权,如果单位有拖延,可以向房屋部门投诉,请求房屋部门督促单位办理产权,如果这一块仍然行不通,可以起诉单位,要求他履行当初的买卖合同。
  网友:用地是自己的,还要申请吗?
  李律师 :因为除了国家明文规定属于集体所有的土地之外,土地都是国家的,首先要确认一下土地的性质是什么,因为即便是农村那种自留地和宅居地,也要经过一定的批准手续才可以兴建的。
  主持人 :现在有一些网友对契税的缴纳还是有一点糊涂。
  李律师 :契税最新标准是,20平米以下的是1.5%缴纳,20平米以上的按照3%缴纳的。房屋的建筑毕竟不是私人的,可以任意而为的行为。
  主持人 :前一段时间,秦兵律师提出204条补充协议的东西,也是引起了轩然大波,就您的眼光来看,这204条有没有他的积极作用?他目前不能在京城广泛推行的主要原因是什么?
  李律师 :首先我要对秦兵律师的204条的制定,所有律师的同行来说,我非常佩服他,他的专业知识也是非常广泛和牢固的,从我们的实践当中经验来看,204条跟开发商谈判,支持率都非常低,我同时也给开发商做一些项目,204条款的具体内容来看,有一些条款是过于详尽和累赘的条款,我们实践当中要是以达成为目的,原则问题上掌握住了,大的问题上掌握住的时候,必要的时候也是双方互相让步,互相谈判的过程。
  网友:我是房改后进入单位工作的,可以申请买吗?国家有没有相应的政策呢?
  李律师 :可以申请购买,只要产权单位同意出售。这一块跟我的专业有一点点偏差,房改售房做得比较少,需要的话可以再查一下,做一个详尽的解答。
  网友:望京西园A5区的住户,每个地下室都住满了打工的人,他们有权利这样做吗?怎样才能维护我们的权益?
  李律师 :如果是公摊的财产,必须争得业主的同意,如果不属于公摊的范围,影响了业主的安全居住的环境,业主也有权利要求予以纠正。
  主持人 :现在小区也出现一些问题,物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营,是不是要经过业主的许可?
  李律师 :首先要看他用的房屋是哪一块的,如果是公摊面积的房屋,属于业主的财产,必须经过业主的同意,如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务,他应该跟业主有一个提前的通知,小商小贩是属于禁止的范围,必须取得业主的同意。如果没有经过业主同意进来之后,业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。
  主持人 :就现在的物业管理来看,北京市物业管理问题也是很多,就您接触的小区来看,有没有物业和业主之间的沟通比较顺畅的?可以推行的有效途径呢?装修问答网
  李律师 :如果做得比较好的物业管理公司,一般跟业主有定期的沟通,发生一些情况的时候,会跟业主进行及时的事前的协商,并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司,可以为部分业主提供全面周到的服务,比如说帮业主照顾老人儿童,这种情况下,物业管理公司和业主之间比较和平和友好的气氛下,能够共同把小区做得更好。
  主持人 :我们业主俱乐部也开了很多业主论坛,里面也有不少入住的小区,有物业人员和业主进行网上互动,您是怎样看待这种沟通形式的?
李律师 :我觉得这种沟通形式是比较积极的,也比较有效的,很多事情,大家说出来之后,可能达到了一种互相沟通,互相谅解的效果,如果大家都不说,采取避而解决的态度,肯定是解决不了这个问题。
  网友:开发商要求入住时交契税我要是不想交呢?是不是必须改啊?
  李律师 :这要看您是不是委托开发商帮您办理产权证了,并且是不是到了办理的时间,如果到了时间,可以给开发商缴纳这部分,由他及时给您办理产权证,如果您想自己办理的话,也可以不向开发商缴纳。
  主持人 :您刚才提到了业主可以自己办理产权证,他这方面也没有什么经验,能说一下具体的办理手续或者是需要哪些程序吗?
  李律师 :这个程序比较烦琐一些,有一个前提,文件和资料必须提交给土地管理局,和开发商共同去办理,手续比较烦琐,时间也比较长,所以往往采取的方式是开发商代位办理,或者是开发商委托一家中介机构办理,这样程序上比较快一些,时间上也很快,节省了业主很多的精力。
  主持人 :最近因为分摊面积的问题,发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候,交房的时候,发现了分摊面积有超出的部分,在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主,您对这种现象怎么看呢?
  李律师 :开发商当初做房屋整体规划的时候,应该把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局,还要由他们进行备案,交付房屋的时候,首先可以要求看一下具体的范围,和合同当中规定进行对照,如果出现错误,可以由开发商予以纠正。也不排除开发商确实存在一些违规操作的行为。
   网友:请问一个房间净层高一半是二米五,一半是二米四,中间只有二米三,这怎么办?是否符合建筑标准?
  李律师 :这是低于建筑标准最低限了。
  网友:业主应该如何申述呢?
  李律师 :根据他合同的一些约定,这达到了退房的条件,可以要求开发商进行赔偿,如果这个房屋已经是这种情况了,首先看业主自己的想法,这个房屋是否还想继续居住,如果不想继续居住了,可以要求开发商退房。
  网友:一些小区入住的时候出现了乱收费的问题,本不应该由业主承担的费用,都加到业主的头上,政策规定的入住之后应该缴纳的费用都有哪些呢?
  李律师 :其实就是物业管理公司缴纳的一些物业管理费,还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用,除此以外没有其他的费用。
  主持人 :今天聊天的时间就到此结束,感谢李律师女士的精采讲解,下次再见。
  李律师 :谢谢各位网友,再见。
别忘了推荐本贴给QQ/MSN上的朋友(江苏施工团队,西安施工20年经验,咨询Q1057545818 ) 

作者:不详 来源:网络

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