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佳居网房产频道教你如何逛房交会

时间:2009-4-10 17:52:00 点击:6073

  核心提示:说到如何去逛房展会,您可能要说:“怎么去逛心里也没有底。”现在我们就给你概括一下逛房展会的要点,那就是做到三个方面。第一, 有备而来,深度探究。一般情况下,房展会上会有新盘和有关促销手段的信息,如果能进行定点接洽和深度交谈,完全有可能购到价格实惠的房子。第二, 外围摸底,评价项目。房展会不能简单以摊...
说到如何去逛房展会,您可能要说:“怎么去逛心里也没有底。”现在我们就给你概括一下逛房展会的要点,那就是做到三个方面。      第一, 有备而来,深度探究。一般情况下,房展会上会有新盘和有关促销手段的信息,如果能进行定点接洽和深度交谈,完全有可能购到价格实惠的房子。
     第二, 外围摸底,评价项目。房展会不能简单以摊位大小论英雄,但从现场表现可以对企业品牌和企业市场意识进行摸底,在和销售人员的接触中,深入了解项目情况,来选择最适合自己的项目。
     第三, 带回资料,方便联系。展会上可提供选择的住房非常多,购房者有充分的选择余地,因此要利用展会,对每一个可能选择的房产项目,诸如开发商情况、可否提供贷款、房屋价位,坐落朝向、社区环境及物业管理等详细的情况进行全面的对比、衡量。展会上,一般参展商都备有精致的售楼书和销售人员名片,在了解楼盘的详细情况后,将这些资料带回去,等你选购的主意敲定了,你就随时可以与销售人员取得联系,洽谈签约。
     如果你确实是有意向购房的人,你肯定是有备而来,事先就想好了准备了解某一类房源信息,因此在进入展会之前,最好先查看一下房展会的展位分布图,并记录下来自己预先想要找的项目所在位置,这样进入展会现场之后,你就可以避开嘈杂的人群,直接到自己有意向选择的项目展位前,询问交谈。
     此后,你可以再去寻找与自己所选购物业档次、位置相当的项目展位,向其询问价位,社区环境等购房因素各具有什么特点,之后进行分析比较,最终再确定选取何处的楼盘。这样做的好处在于参观者可以节省时间,不必把时间和精力花到与自己购房无关的项目展位上去,从而更仔细、全面地了解自己所选择的项目。
     1、 总体参观,收集资料。由于对整体市场不熟,平时很难全面了解行情,常常等购房后才发现还有更称心的楼盘。因此,看房展会,全面收集资料进行分析比较作用十分明显。
     2、 横向类比,初选楼盘。每一位购房者选择楼盘的方向性极为明显,因此房展会提供了同一时间进行楼盘横向类比的独特条件,是进行楼盘的除选的大好时机。
     在参观房展会之前要事先想好需要从展示会上了解什么信息,问哪些问题。房展会举办期间,一是到会人员较多,销售人员不会像平时那样有充足的时间只接待你一个人的询问。另外由于房展会难得有那么多的开发商同时在一起聚集,这样同场的机会就很宝贵,只有事先想好了想要了解的问题,才不至于丢三落四,以至等到参展结束才想起有好多需了解的情况还没有询问。特别是展会上有各主管业务部门的工作人员和专家在现场接受咨询,许多购房时遇到的有关政策、法规问题,在这里都可以得到权威的解释。因此事先多准备一些问题,会后肯定不会感到后悔。
     再有,展会上可提供的住房非常多,购房者有充分的选择余地,因此要利用展会对每一个可能选择的房产项目,诸如开发商情况、可否提供贷款、房屋价位、坐落朝向、社区环境及物业管理等详细的情况进行全面的对比、衡量。
     逛房展会之温馨提示
     参加房展会除了既省时又省钱的看房专车之外,展会现场往往有与房产配套的相关服务,如银行、中介服务、物业管理、法律咨询等,购房人在看楼的同时可以享受各种免费的咨询服务,对于第一次购房的您来说是很有用的。
     此外,房展会往往聚集了不同地段、价位的不同户型,购房者也可以横向、纵向地比较一下,及时修正自己的购房计划。
考察篇
抵押房涂销才可交易
日前,某大型中介公司协助业主梁先生查册时,发现该物业仍在抵押中。经了解,梁先生已于半年前还清银行贷款。由此,梁先生产生了疑惑,为何该物业还在抵押中呢?业主梁先生的物业是否可以出售?应如何办理手续呢?   合富置业客服部专业人士指出,业主还清其个人住房按揭贷款后,房产的所有权、处分权、收益权已完全属于其所有,故业主应尽快到房管局办理涂销手续,取消房产证“他项权情况”中“已抵押”的状态,以保障个人权益。
  应尽快办理涂销登记
  合富置业客服部专业人士提醒广大市民,涂销登记适用于业主已还清银行贷款后,需到交易中心作注销房地产他项权证。同时,登记人在办理涂销登记时,一般需要备齐以下资料:
  1.房地产他项权证;
  2.房地产权证(共有证);
  3.申请人的身份证明;
  4.他项权利申请表;
  5.银行还清贷款证明。
  业主可持上述资料到房管局办理涂销登记(缴交涂销查册费90~180元)。
  何谓“他项权利”
  “他项权利”是该房屋在房产证上抵押情况的标识。当住宅在抵押存续期间,房产证上的“他项权情况”注明为“抵押”,房管局也会备案为“已抵押”,此时业主并未享有完整的房屋所有权,不能将抵押的房屋擅自转让或再次抵押给第三人;而在完成涂销抵押后,“他项权情况”一栏会注明涂销日期及注销登记字号,待归档后,此时业主对其房屋享有完整的所有权、处分权及收益权,才可对房屋进行自由处分。
  置业小贴士
  1.按以往大多数银行操作,一般还清按揭款项后,业主即可向银行申请提供还清贷款证明,一般1~2个月左右即可领取。而在办理完涂销抵押后,若未领取或未领齐全额房款发票的业主,谨记可凭还清贷款证明向开发商索取未领的按揭部分房款发票。
  2.未出房产证并在签署合同时已约定为由开发商代办房产证的房屋,在完成涂销抵押后,业主谨记把《抵押备案证明书》及《商品房买卖合同》原件交至开发商,以作为日后办理房产证之用。
  3.现各大银行均有可能会视乎具体情况允许优质客户在未供完楼款的情况下提前领取房产证原件,即该房屋仍在抵押状态,但已申领房产证,这时二手交易中的买家需慎防业主隐瞒抵押状况,留意房产证上的“他项权情况”,最好在交易前先到房管局查册。
购房警惕 “六大距离”
业内人士指出,噪音和空气污染是影响居民生活质量的重要因素,因此购房者在看房时应仔细考察,多关注房子周边事物。   距离马路远近。交通繁忙的公路会有大量空气和噪音污染,铁路、机场等场所也是如此,购买此类二手房时以开窗时听到的噪音不明显为宜。
  距公共活动场所的远近。距离小区活动场所近生活会比较方便,但也能给你的生活带来不便,尤其是小区游乐园、健身器械场地等,会有较大的嘈杂声。
  距小区停车场的远近。以低层住户为甚,多数司机在发动车后都要热几分钟车,要是车况再差点儿,那噪音恐怕得让你每天都被迫早起了。
  距路灯远近。一般情况还是近一点好,主要是出于夜间的安全考虑,但也不能太近,如果太近,一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮,另一方面,夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。
  距邻楼的远近。两栋楼紧紧相挨,俗称“握手楼”。这样的房子大多采光不好,尤其以低层为甚,除此之外还存在安全隐患。购房者要特别观察一下,看是否有同较近的邻楼窗户相对的情况,看是否能轻易看到对方的生活情况。
  距小区超市、饭馆的远近。佛山不少旧小区内都有餐饮、娱乐服务“一条龙”的场所,超市还好一些,如果靠近饭馆,噪音只是“小儿科”问题了,最可怕的是油烟,那里边可是有许多种致癌物的。
购房讲究地形地势
靠山房子宜前低后高   靠山坡营建的房子多为独栋别墅,讲求景观视野,故房宅背后的地势宜较高,而前面的地势宜较低,但地势较低的前面宜缓降坡,最忌层层下陷、急降坡甚或悬崖,让人有一泻千里的负面感受。相反的,独栋别墅在前高后低的地势上建筑,最不适宜,若屋宅后方为急降坡甚或悬崖者更差,让人产生恐惧感,安全方面也多顾虑。
  前窄后宽或前宽后窄的建筑基地,气势减弱,给人不良印象,建筑基地较四周地势低者,下雨时容易积聚水气,除较为潮湿外,亦让人有不开朗的感觉。建筑在山上的别墅,本可远离尘嚣享受宁静幽雅之居住环境,但若地势愈高愈偏僻,人烟自然愈少,若四周空旷无其他别墅比邻,这类产品绝非投资保值的优良目标。
  屋前人行道宜宽阔
  屋宅前面的人行道宜宽阔平整,屋宅与马路间保持一段适当的缓冲距离,最忌人行道狭窄,使屋宅紧临马路。若该路段车速经常超过70公里以上者,不但安全堪虑,且行人匆匆经过,难聚人气。屋宅前的人行道由内往外倾斜,其倾斜度若超过7度以上,让步行经过人行路段者,感到平衡性不佳,一楼商铺自然难聚人潮。
  屋宅前面的巷道胡同,若过于狭窄,让人产生压迫感亦不宜。在“死巷”内的屋宅,通风不良,于消防方面的顾虑亦相对增加,越接近“死巷”底部的屋宅越不宜投资。
谈判篇

开心去收楼 收楼到底要验哪些内容?

●购房面积:从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解,多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不仅影响到最终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。并依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,对购房面积进行计算。

  ●主体结构:地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;钢筋混凝土构件不得产生明显变形;砖石结构必须有足够的强度和韧度,不允许有明显裂缝;木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害。

  ●外墙:不得渗水,特别是下雨天要注意观察,看有无明显的水印和霉点;外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。   ●屋面:各类屋面均需排水畅通,无积水、不渗漏;平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔;阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。

  ●楼地面:面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角;卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;木楼地面应平整牢固,接缝密合。

  ●装修:钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度;木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;门窗玻璃应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固;抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

购房杀价小窍门

有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后,不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。最后,心要"狠",狠狠杀价买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。   一要不动声色、多方了解
  1.看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构,采光,保养,周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。
  2.掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。
  3.让卖主知道你购房是自住,非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。
  二要摸透卖方心理:
  1.卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。
  2.了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候.
  3.定金方面。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
  杀价原理:
  1.暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
  2.拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
  3.合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
  4.欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
   总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
  
  有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠杀价买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
  一要不动声色、多方了解
  1.看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构,采光,保养周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。
  2.掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强.
  3.让卖主知道你购房是自住,非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。
  二要摸透卖方心理:
  
  1.卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。
  2.了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。
  3.定金方面。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
  杀价原理:
  1.暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
  2.拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
  3.合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
  4.欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
  总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
楼市低迷购房如何议价 砍价三步走
房屋的属性是商品,有其议价空间,其议价幅度究竟如何?一般来说,楼市景气时,议价空间小;相对低迷阶段,议价幅度可以拉大。然而除景气因素外,买房议价的幅度主要还是因楼市情况、住房心态、销售手法及消费者议价技巧的不同而异。当然,卖方都希望出售房屋的价格愈高愈好,而买方则希望用最便宜的价格买到好房。购房者应如何搞定议价策略,使交易局势有利于买方呢?   第一步掌握目标行情
  首先,应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料,愈能增加变价的筹码。预售
  房价格可分为表价、底价与成交价三种。表价是销售现场的价格,底价则为发展商委托销售公司销售的最后底线,两者之间并无固定价差,基本上每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战,在你情我愿的情况下成交的价格。在市场大的情况相同、房屋买卖条件无二的情况下,善于议价者,其成交价可能出现比发展商底价低的数字。可见,增强议价能力就显得格外重要。
  一般来说,发展商在定房价时,是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用,以及证照费用,媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然,
  房地产具有独特性,售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动,故应视区域内其他类似产品的价格作为参考。
  第二步展现购房诚意
  掌握了房价应如何判定后,面对业务人员的开价又应如何“应战”呢?大多数的业务员对各种杀价均有说辞。但业务人员基于业绩压力,均会在权限范围内尽量达成交易。前提是,要购房人喜欢物业,对产品认同,也就是要让业务员感受到购房人的诚意。
  购房人除展现诚意外,如购买预售房,应清楚预售房的游戏规则。预售中心在销售过程中,对价格的收放是灵活运用的。如楼房推出后,有时会突然推出个别价格较低的房子,此时,该房子的议价空间会拉大,但房子成交比上升,业务员守价会守得比较紧,议价空间相对缩小。
  第三步挑剔房屋不足
  在买卖双方的议价中,销售人员最初会基于预售房有某些不足之处,当购房者提出让价要求时,会先在权限内每平方米让出几十元。若购房人出价与房价落差大,销售人员才会请业务主管出面。那怎样才能让主管心甘情愿让价呢?
  购房人从挑剔产品着手,如对公共设施的计算、相关管线的设计、营造成本等方面提出合理的看法,或对房屋朝向、住家环境、电梯数量等可以挑出有道理的毛病后,主管可能会让价的。购房人如要进一步杀价,可集体购房,采取以量制价方式,达到杀价目的,也可要求发展商提供赠品,或将赠品等级提高,如空调机要求换为分体式及制冷式等制冷能力大的。
公证篇
四类产权变更必须公证
根据有关规定,以下几类产权变更行为必须办理公证:
  1.继承房产,应当办理“继承权公证书”。也就是说,对于子女或家属要办理继承房产的话,必须要有公证处办理的公证书。   2.遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议,经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续。
  3.赠与房产,应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”。
  4.有关房产所有权得到转移的涉外和涉港、澳、台的法律行为,必须办理公证证明。

  公证程序

  ———申请与受理:当事人向公证机关提出办理公证申请,填写公证申请书,提供有关材料。公证机关要据当事人的申请作出是否接受办理的决定。
  ———审查:公证机关(公证员)对当事人进行询问,审查相关材料,进行其他相关调查,审查公证对象的真实性、合法性。
  ———出具公证文书:公证机关根据审查结果,决定是否出具公证书。
  公证书包括以下内容:当事人基本情况、公证证词、公证员签名、公证机关(公证处)盖章、出证日期。
办理房产合同公证需提供的材料
1、身份证明。如法人营业执照,法定代表人身份证明、护照、(港澳台侨胞)回乡证等,港澳办、台办或侨办出具的身份证明。
  2、委托书及代理人身份证明。   3、房地产权证(或国有土地使用证,期房)
  4、内(外)销商品房预售许可证(期房)
  5、建设工程规划许可证(期房)
  6、房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证(现房)
  7、内(外)销商品预(出)售合同(商品房首次交易)或房屋买卖合同(二手房交易)
  8、国家机关、团体、国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明,事业单位需提供上级主管部门同意购房的书面证明,集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议,有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决议。
  9、付款赁证(如已付款)
  10、前手购房合同、契税凭证(二手房)
  11、其他应提供的材料
登记篇
登记常识
进行房屋交易之后,买卖双方要在自交易之日起三个月内到市房地产交易部门进行登记。   一、为什么要办理登记?
  《上海市房地产登记条例》规定,房地产权利人法人或自然人通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权,在经过房地产登记,取得房地产权证后,才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。否则,取得的产权不能受到法律的保护。
  也就是说:假如一个购房者签定购房预售合同后,未办理登记备案手续,房地产公司将该套房屋再次预售给第二个购房者,而第二次预售办理登记备案手续的话,那么,根据上述规定,尽管可追究开发商的违约责任,但第二个购房者将取得该套房屋的所有权。
  二、手续
  买卖双方需要携带:持身份证原件和复印件或委托书、户口本、买卖协议2份(二手房的卖方还需持《房屋所有权证》)、购房付款发票原件和复印件、手续费。  
  双方登记之后,交易部门将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核(二手房召价格评估报告),并向主管部门报批,待批准后再通知买卖双方办理过户手续。
  房地产变更登记的申请经审核符合规定的,市房地局应当自变更登记申请之日起三十日内作出准予登记的决定,核发房地产权证书。
  房地产其他权利登记,申请人应当提交房地产权证书及有关的申请登记文件。市房地局应当自受理登记申请之日起十日内作出准予登记或者不予登记的决定,准予登记的,出具登记证明;不予登记的,书面通知申请人。
  在办理手续的过程中,有一项规定常被人忽略。那就是买卖双方必须亲自到场。万一不能亲自到场,代为办理的人要出具当事人有效的委托书,如果不能出具有效的委托书,任何代办人员都会遭到交易部门的拒绝,即受它当事人的亲属也不能例外。卖买双方要委托他人代办手续,应到房地产交易部门填写统一印制的委托书;也可以办理公证委托。
  三、办理房地产权利登记的权利人应具备哪些条件?
  1.权利人自行办理房地产登记的,必须具有完全民事行为能力。即十八周岁以上公民,或十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,可自办房地产登记。
  2.限制行为能力的人10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人和无民事行为能力的人不满十周岁以下的未成年人和不能辨认自发行为的精神病人,可由他们的法定代理人即监护人代理登记,代理人应出具代理人证明。
  3.单位房地产登记必须是具有民事权利能力和民事行为能力依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人组织,任何机关、企业、事业单位、社会团体申请登记若委托他人代理登记,应出具委托书。
申请房地产权初始登记应提交什么文件
申请房地产权初始登记应提交下列文件:

  (1)申请书;

  (2)单位营业执照(复印件);

  (3)委托书(原件)及代理人身份证件(复印件);

  (4)土地使用权属证明(原件);

  (5)建设项目批准文件:

  (6)建设工程规划许可证(原件);

  (7)商品房建设计划;

  (8)三资企业需提交投资企业批准证书;

  (9)商品房预售许可证或有关批准文件;

  (10)竣工验收证明(单位工程质量综合评定表);

  (11)住宅交付使用许可证;

  (12)由市或区、县房地产测绘部门出具的房屋、土地面积分摊技术报告书;

  (13)建筑面积核定通知单;

  (14)由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复;

  (15)建筑安装工程预算;

  (l6)房屋总平面图、分层平面图和地籍图;

  (l7)土地使用权出让合同或征地(动迁)补偿协议;

  (18)其他有关文件。

房地产交易与房屋权属登记程序流程图

受理→初审→复审→审批→缮证→收费发证→归档   受理:

  1.收验证件齐全;

  2.初审证件真伪;

  3.进行录入登记;

  4.填写收件受理单。

  初审:

  1.核验证件;

  2.现场勘察(必要时);

  3.查档审核;

  4.提出初审意见。

  复审:

  1.复核初审意见;

  2.对疑难问题提出处理意见;

  3.提出复审意见。

  审批:

  1.全程审核;

  2.疑难问题终结处理;

  3.签署审批意见。

  说明:房屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案,不需采用三审审批制度,各地可根据当地实际予以适当简化。
合同篇

当心购房合同空白处
近段时间以来,有不少读者在我们的热线中都提出了同样的疑惑:自己无意陷入了房产纠纷,但是作为最关键的证物——房屋买卖合同中,却忽然多出了不少对发展商有利的条款,而在签定房屋买卖合同时,自己却根本没有发现类似的条文。究竟是购房者在签合同时粗心大意没有看清楚,还是发展商在后期添补了相关条款呢?这些成为置业者遭遇的房产纠纷中的焦点,而其中不少消费者由于拿不出合理的证据和解释,往往是输了官司还有苦无法诉。不少法律界的专家指出,其中不排除有个别购房者在签定合同时疏忽大意不认真检查条款,但是,大部分相关情况还是由于购房者忽视了购房合同中的空白处,让无良发展商在后期有了可趁之机。他们提醒购房者,在签定购房合同的时候,要当心合同空白处。
  
  懵懂消费者吃了哑巴亏   今年4月份,经全家人的商量和毛生自己的多方考察以及售楼小姐的鼓吹,毛先生看中了昌岗路某小区楼盘。经过初步商谈后,毛先生对开发商给出的条件还算满意,于是双方在就一系列购房要素达成协议后,签订了房屋买卖合同。合同中约定:开发商将一套64平方米的住房卖给毛先生,房款采用分期付款的方式,交房日期为2003年9月12日。在合同签订的过程中,双方没有就违约条款作更细一步的规定,只是约定如因开发商不按时交房给购房者造成损失的,由开发商负赔偿责任。毛先生激动地告诉记者:在签字时,他已经留意到合同最后一款下面还有几行字的空白,但他并没有太在意,而开发商随后也在上面签了字、盖了章。因毛先生工作繁忙,开发商的工作人员于是主动提出由他们将合同文本送交房管局办理相关手续,毛先生同意了,而且还觉得开发商“体恤民意”,“服务周到”。
  几个月后,毛生由于需要从单位提取住房公积金,向发展商要求取回购房合同的复印件。但是,在取合同时他惊讶地发现,原来合同的空白处已被添上几行字,上面写明:如果因自然变化或人为因素导致工程不能按时完工的,以不可抗力论,开发商不承担损害赔偿责任,关于不可抗力所包括的情况由开发商保留最终解释权。毛生语气愤慨地说:“这明显是不公平条款,况且在我不知情的前提下最后添补上去的,这样的欺骗行为让我失去了对楼盘的信心。”
  对开发商这种违背诚信原则的做法,毛先生要求开发商解除合同、退还自己已交的购房款。而开发商却狡辩说,这一条款在合同签订时就已经存在了,是毛先生自己没有注意到而已。毛先生十分气愤,他说:“看来只有通过诉讼来维护自己的合法权益”。
  
  “亡羊补牢”不如“未雨绸缪”
  毛生并不是遇上这种情况的第一人,在房屋买卖过程中,有相当部分的购房买卖合同空白处会被发展商以维护自己利益为目的,添补上一定的不公平条款。事实上也有不少添改了空白处的发展商能够按时交楼,购房者住进了新房满心欢喜,自然不会再去计较。但是,“合同空白处”确实为不少延迟交楼的发展商提供了逃避处罚的可能。
  在我国的房屋买卖惯例中,通常是由开发商将合同文本送到房地产管理机关办理相关手续的。由于合同文本在开发商手中,而合同文本又留有空白处的话,一些奸诈的开发商就会借机在空白处填上自己需要的内容,以谋取他方利益或逃脱己方责任。购房者即便对此否认,也会因为没有证据而无法主张自己的权利。虽然开发商的做法违背了合同法中有关诚实信用原则的规定,但由于购房者自己的疏忽,导致无法举证,从而也难以通过法律途径维护自己的合法权益。岳城律师事物所袁雪律师分析毛生的案例时指出:开发商正是钻了合同空白处的空子,将双方并没有约定而对己方有利的事项写入合同中。购房者的合法权益虽然已经受到侵害,却常常因拿不出证据而无法追究开发商的违约责任。所以,袁雪律师提醒购房者:与其在后期“亡羊补牢”不如一开始就“未雨绸缪”,签订合同时一定要仔细,合同空白处需要填写的就应该填写;如果不需要填写的,应该划上横线、曲线或作出其他标志表明此处不填,以防止开发商在合同空白处做手脚。
如何解除二手买卖合同
案例一:   陈先生近日在天河区买下一套三房的单元,并打算把自己原来位于芳村的房子卖掉,遂通过中介公司出售房屋,一中介公司很快为陈先生找到买家。随后,陈先生与买家很快就交易条件协商一致,买家还将1万元定金交付给陈先生。收取定金后,陈先生与买家和中介公司签署了买卖合同,并收取了买家交来的首期房款4万元。
  没多久,另一家中介公司找到陈先生,说有买家愿意以高出现买家5万元的价钱购买其房屋,陈先生遂向第一家中介公司表示,要求退回所收房款5万元并取消交易,并与第二家中介公司及买家签署了买卖合同。
  其后,第一位买家和中介公司向法院起诉陈先生,要求陈先生承担违约责任。法院最后判决陈先生败诉,陈先生须承担相应的违约责任。
  案例二:
  张先生与刘小姐于2004年1月签订房屋租赁合同,约定由刘小姐以每月2000元的租金,承租张先生的房屋一间,租期由2004年2月1日至2005年1月31日,合同内并无约定续租的相关条款。
  2005年1月租期届满时,张先生口头通知刘小姐要求增加租金,按每月2500元收取,刘小姐也表示同意。半年后,张先生要求再次上调租金至每月3000元,刘小姐表示不同意,并仍按每月2500元向张先生交纳租金,但张先生拒绝收取,并要求刘小姐按每月3000元的标准补交8月后的租金,还要求刘于10月份合约期满时退回房屋。
  刘小姐认为:张先生是单方提出加租,自己也表示不接受,故双方应按原口头约定的每月租金2500元维持原租赁关系,直至2006年1月31日止。
  张先生和刘小姐各持己见,后经过法院判决:刘小姐按每月2500元向杨先生补交8-10月的租金,同时解除双方的租赁关系。
  在二手的交易过程中,情况不时发生变化,解除合同有什么样的后果?如何可以最大程度地减少自己的损失?记者为此采访了合富置业法律事务部有关专业人士。
  专家分析:
  案例一:陈先生与第一位买家签署合同并收取定金及首期楼款,但却在未经合约另一方同意,且没有法律和合约依据的情况下擅自解除合同,根据《合同法》有关规定,陈先生此做法属违约行为,理应承担有关法律责任。
  专家提醒,业主出售房屋要慎重,一旦签署了买卖合同,就要依约履行合同,以免因贪图小利而招致无谓的纠纷及损失。
  案例二:张先生虽然只是口头通知刘小姐提高租金,但刘小姐同意并已实际履行,说明双方就继续租赁该物业的租金标准达成了口头协议,该口头协议是有效的。但由于该口头协议未涉及租赁期限,故应视为该物业继续租赁的期限为不定期租赁。所以,出租人张先生要求在2005年10月终止租赁关系,是有根据的。因为依照《合同法》232条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条仍不能确定的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同,应当在合理期限之前通知承租人。”张先生在口头协议履行过程中,单方要求提高租金,刘小姐予以拒绝,张先生的合约就不具有变更租金标准的效力,双方仍应按照原租金标准执行。
  贴心提醒:
  业内人士提醒,交易中的业主及客户,无论是租赁还是买卖,在约定有关事宜时,应以书面合同确认为宜,以免双方因误解或其它原因产生不必要的纠纷和损失。

购房合同要约定装修细节

房屋质量是广大购房者关注的热点。为此,广州市国土房管部门昨日(7日)提醒市民:无论二手房,还是一手房,都要到现场查看,而且购房合同中要约定装修细节问题以及物管费、赠送家电、家居等,“认真阅读并慎重签署每一份协议或合同等书面文件,因为每一个签名都代表着购房者对内容的确认,都具有法律效力。   市国土房管部门专业人士表示,收楼时首先要检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备;查看是否具有综合验收合格证、商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书,而且购房者“可在签订购房合同时约定以这些证书为收楼标准”。
  由于每个房屋情况不同,实际交楼的标准大部分是以合同附件形式存在。市国土房管部门提醒,购买预售商品房的消费者应在购房时仔细阅读交楼标准等附件,在收楼时可持合同复印件对照收楼,比如说约定的装修标准,是否是依合同约定设计,门、地板、窗的材料是否符合约定的标准,配套的室内设施是否齐全等。
  购买二手房的消费者则应在收楼时查看明确赠送的家电、家具等是否齐全、型号等是否一致。
  此外,购买预售商品房的消费者要查看工程质量,查看门、窗、天花、墙壁、地面的质量,看有否渗漏等;检查水、电是否正常,包括检查水、电开关是否正常,用水通道是否畅通等;水、电表刻度是否在“0”的位置。
  而二手房购买者需在收楼时确认原业主已结清水电、煤气、电视、网络和物业管理费等费用。
付款篇

房子未售先收诚意金 涉非法集资

昨天,读者赵先生致电本报热线称,位于立水桥轻轨站西南侧的顶秀青溪小区应是本月22日开始销售,可是该楼盘售楼处却提前向购房者销售一种有优先选房权的青溪卡,他认为非常不合适。北京市建委表示,如果未取得《商品房销售许可证》,该售楼处收取任何预订款性质的费用都是不允许的。   购房者:先收“诚意金”缺诚信赵先生告诉记者,他早就看好该楼盘17号楼的一套住房,本打算22日正式销售时到现场购买。可近期赵先生发现,该售楼处开始向购房者销售所谓代表诚信的青溪卡,购房者只要交纳2万元,就可以先购买这两栋楼的房子。赵先生联系该楼盘销售处得知,目前已有上百人购买了优先选房卡。
  赵先生表示,他曾在相关部门的网站上查阅过,该楼盘目前仅有19号楼取得了销售许可证,而17号楼还不能正式销售。同时,赵先生认为,销售方提前收取所谓诚意金的做法,本身就是缺乏诚信的表现。
  根据赵先生的指点,记者在北京市房地产交易管理网上看到,该楼盘预售许可证中,批准预售部位为顶秀青溪19号住宅楼。
  售楼处:交“订金”是为优先选房记者在该楼盘网站上看到,青溪卡持卡人将享有对该楼盘的优先知情权、优先选房权等特权。
  售楼处工作人员告诉记者,诚意金是确保22日开盘后购房者能够买到称心如意的房子,一旦购房者选定房子,这2万元会冲抵房款。如果未能如意,也可在该项目下一期的楼盘选购中享受优先服务。至于17号楼的销售许可证问题,该工作人员表示不清楚。
  市建委:无销售许可证不得预售记者随后致电北京市建委。一位值班人员告诉记者,根据相关规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此,顶秀青溪小区17号楼在还未取得销售许可证前,向购房者收取费用是不允许的。而已经取得该证的19号楼则不存在此问题。
  律师:购房者购房前需谨慎北京中济律师事务所吴律师告诉记者,顶秀青溪售楼处的这种做法肯定是不合适的,有非法集资的嫌疑。
  吴律师认为,现在很多开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下,采取“放号”等方式让消费者订购商品房,并收取各种名目的具有预付款性质的费用。对于开发商来说,这不但扩大了资金来源,还有促销的作用。但这种做法,一方面不符合国家相关的规定,另一方面也给购房者造成了较大的购房风险。

提前还房贷怎样划算

根据现行房贷政策,贷款利率实行每年一调的方式,距离2006年1月1日的调整时刻越来越近,很多消费者也开始关注这一时刻。   如何提前还贷成为消费者普遍关注的热点问题。本报特意邀请置业专家为贷款购买房的消费者提供置业参考。
  提前还贷参考
  广大供房者提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式,综合而言,无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中,提前全部还贷从理论上而言,利息支出是最少的,但是考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最优的,但要量入为出。
  部分提前还款方式相对比较复杂,不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解,大致有三种部分提前还款方式:
  第一种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。
  第二种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。
  第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。
  中大恒基的置业专家提醒消费者,如何选择提前还贷,消费者要仔细计算一下,按照不同的方式,综合考虑自己的经济实力,三思而行。
  以王先生为例,王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份,提前还款时间为2005年11月份,如果部分提前还贷,则提前还贷15万元(不含当月还款额)。
  方式一:一次性提前还贷
  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款294563元,则可以节省利息支出62474元。
  方式二:部分提前还贷,缩短还款期限
  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款153719元,下月起月供3714元,则新的最后还款期为2009年3月,可节省利息支出51048元。
  方式三:部分提前还贷,减少月供
  经计算,王先生原月供3719元,在这种提前还款方式下,2005年11月,当月一次还款153719元,下月起月供1770元,至最后还款期为2013年10月则可以节省利息支出33385元。
  通过上述个案分析,选择不同的方式节省的利息支出是不同的,一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中,此外还有将每月还款额减少,同时将还款期限缩短,改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前,计算出不同方式下的还贷结果后,要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
  专家提示
  虽说提前还贷能在一定程度上减少利息支出,但专家表示二类人并不适宜提前还贷。
  第一种类型:月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的消费者来说,如果现在贷款已经偿还了一大部分,那么现在提前还贷并不一定划算。目前消费者贷款买房选择的主要是两种还款方式,即等额本金还款法和等额本息还款法。而绝大多数消费者选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的,但一开始还的大多是利息,到后面主要还本金。比如贷款10年已经还到八九年了,那还的基本上是本金,提前还贷没有意义。而递减法是利随本清,客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。
  第二种类型:近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷,而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营,但经营性贷款利率要比房贷高得多。专家建议,在提前还贷前,消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。如果您手上有好的投资项目,收益能够超过房贷利率,就应该考虑投资。
二手房公积金贷款注意要点
农历新年前是二手住宅市场交投旺季,尤其是近期有不少人购房结婚,促使二手交投更趋升温。当中不少中等收入的工薪一族和白领人士会选择按揭购房。而从2004年至今,央行四次加息,目前五年期的个人住房商业性贷款年利率升至6.48%,而五年以上的个人住房商业性贷款年利率更升至6.84%.相对而言,公积金贷款利息比同年期的个人住房商业性贷款优惠利率要低,五年期的公积金贷款年利率为4.14%,而五年以上的公积金贷款年利率则为4.59%,选择公积金贷款自然更划算。不过置业者须注意并不是所有人都符合公积金贷款的申办条件。   案例一:
  夫妻都可支取合作供楼
  詹小姐与男朋友李先生拍拖多年,近期两人登记结婚。由于詹小姐婚前已经用自己个人名义,以按揭付款方式购买了一套房子,月供款约2500多元,加上房子的装修、家具的添置以及摆酒等费用的支出,使他们手头上的积蓄顿时紧张了很多。经商量后,他们想用李先生公司一直为其缴存的住房公积金来减轻两人日后的经济压力。但两人并不清楚现在能否用李先生的名义申请提取住房公积金。
  据合富置业客服部专业人士介绍,原则上以谁的名义申请提取住房公积金,就以谁的名义购房。但根据有关规定,配偶可以提取自身住房公积金支援婚姻关系中的另一方购房。因为夫妇在婚姻关系持续期间,若一方购房(无其他协议的),属夫妻双方共有的房产,即使产权证上没有另一方(配偶)的名字,另一方(配偶)也对房屋拥有所有权。而一方在结婚前购房,结婚后另一方也可申请提取住房公积金。
  另一方面,同户的直系血亲如不是房屋产权人,不能提取住房公积金。根据规定,对购买、建造、翻建或大修的房屋拥有所有权的家庭成员,可以提取本人住房公积金账户内的存储余额,但所提取住房公积金总额不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房的费用或偿还购房贷款的本息。
  案例二:
  缴存不足半年不能支取
  张先生想购买天河一套物业,打算申请公积金房贷购房。但张先生的公积金账户仅连续缴存了3个月,他不知道现在可否申请公积金贷款?
  据合富置业客服部专业人士介绍,只要同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款。1.有城镇常住户口或有效居留身份证件;2.有广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月);3.非广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月);4.具有稳定的职业和稳定的收入来源,有偿还贷款本息的能力;5.购房首期付款符合规定:一手楼首期付款不得低于购房总价的20%,二手楼首期付款不得低于购房总价的30%;6.签订了购房合同或协议;7.所购房屋可用于抵押;8.符合委托人和受托人规定的其他条件。
  由于张先生的公积金账户仅连续缴存了3个月未满半年,因此还不能申请公积金贷款。同时买家须留意:目前广州市住房公积金个人住房抵押贷款,一手楼贷款期限最长不超过30年,二手楼贷款期限最长不超过20年,贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。
  相关链接:
  申办文件缺一不可
  住房公积金个人住房抵押贷款,是指按规定实行了住房公积金制度的企业职工,以其在本市购买的普通自住住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。
  办理个人住房公积金贷款交易需要提供的资料:
  1.借款人身份证明文件正本和户口簿正本;已婚的借款人需配偶提供身份证明文件正本、户口簿正本一起送审。
  2.借款人婚姻状况证明文件:结婚证正本或未婚证明/离婚证或离婚协议;
  3.借款人近半年来的收入证明(如单位证明、存款证明);
  4.借款人现金流水账或大额存折,如有第二套物业可提供作为参考;部分银行会要求借款人的配偶提供近半年来的收入证明及现金流水账等资料一起送审;
  5.借款人公积金卡、存折;
  6.借款人住房公积金缴存证明。
税费篇
将房屋税费弄个清楚明白
随着福利分房末班车的远去,自购商品房开始成为消费者改善住房条件的主要途径。然而,虽然自购商品房已经成为主流,消费者在购房时也越来越精明,但消费者往往在买房时善于比较各家楼盘价格的情况,却忽略了对购商品房所要缴的费“货比三家”,而且绝大多数人都不知道买一手商品房该交哪些税费,该何时交,按揭购房又要多交哪些费?为此,记者走访了中国房地产估价师学会理事金贻国及广州房地产界的一些业内人士。

    要分清三类收费     金贻国认为,要知道购房到底要缴哪些费,首先要弄明白这些费的种类。金贻国说,根据性质不同,消费者在购房时要缴的费分为三类。第一类是国家要收的税;第二类是政府要收的费;第三类是中介服务机构要收的服务费。他说,目前房地产商总是将三类税费混在一起,巧立名目,出现了诸如综合服务费之类的收费,这些乱收费情况使得消费者的利益受到了很大的损害。前两类都有严格标准,而第三类则是随着市场定价,只有善于区别各类收费,善于比较第三类收费,才能够抵制乱收费。
    何时缴费,缴多少费
    明确三类收费之后,消费者还要知道,到底要缴哪些费,这些费用在什么时候收取,要收多少费用。对此,记者到国土房管局为消费者取得了具体的数据。据了解,国家要收的税包括印花税和契税,其中印花税按总房价的0.05%收取,而契税目前来说则是按总房价的1.5%收取。其中,印花税和50%的契税是在交付首期时缴纳,另50%的契税则在办理产权证时交齐。
    另据了解,现在国家出台了调整15项收费的文件,以后契税将降到0.75%,但具体时间还不确定。另外,政府要收的费主要包括交易管理费、产权测绘费、房产、土地登记费。据记者在有关部门了解到,目前交易管理费是按总房价的0.1%收取,而产权测绘费则根据房屋面积的不同收取的费用也不同。房屋面积在50平方米(含本数)以下的,每宗收80元,房屋面积在50~100平方米(含本数)之间的,每宗收120元,房屋面积超过100平方米的,每超过100平方米,加收40元,不足100平方米的按100平方米算。初始房产、土地登记费则是每宗收取90元。这些费用作为政府部门要收的费,也是在交付首期时缴纳。
    要提防税费陷阱
    不久前,一名在广州市区某楼盘购买了一套大房子的香港业主,由于不了解内地一些相关税费的收取情况,在缴交契税时还是按照原有的6%缴纳(现在是1.5%,将要降到0.75%),单单这一项,这名业主就多交了几万元。在咨询了律师以后,虽得知了真相,但由于没有注意合同中设下的条文陷阱,这名业主连打官司都难以取证,最后只能吃哑巴亏。
    另外,诸如维修基金等早已不由业主缴交的费用,一些开发商利用消费者不了解市场,在合同中玩弄文字游戏,让业主上当受骗。譬如在办理按揭过程中,开发商到房管局备案时并不收费,但一些开发商巧立名目收取抵押备案登记费一百到几百元不等。大多数消费者对此也并不清楚。

除了房价,我们还要付多少钱?

众所周知,业主在购房时,除了要交纳依据建筑面积或是使用面积计算的房价外,还必须按有关部门的规定交纳税费。不少买家都很关心:购买一套房子时,除了单纯的楼价,还要额外付多少钱呢?   作为房价中不可或缺的一部分,了解它显然是很必要的。在此,我们以广州市去年12月份修订并至今实行的税费收缴标准为根据,把所购住房按交易形式分为一手房、二手房和置换房三个类别,按它们分别所涉及到的税种和相关的费用标准介绍给大家,业主在了解并掌握了这些税费缴纳标准后,在计算所选定的房子到底该花多少钱时便心中有数了。
  一手房:需缴交四种税费
  据了解,买家在购买一手商品房时,需要缴交的税费共有四种:1、契税:按房屋总价的3%缴交契税,市区范围内的契税减免申报由市财政部门负责审批。开发区、保税区范围内报同级财政部门审批。国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。私人购买普通住宅减半征收.2、印花税:按房屋总价的0.05%缴纳。3、房屋交易手续费:房屋成交价的0.2%,由买卖双方共同承担,也就是说买家要缴纳交易数额的0.1%。
  4、公共维修房基金:根据规定,买房时必须按照购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金,首期交3000元即可,其余费用在其后按每月每平方米1元的标准收取,直至收够2%为止。另外,还需缴纳房屋所有权登记费、产权工本费等。
  二手房:无需缴交公共维修房基金
  二手商品房的税费缴交标准基本与一手买卖一致,除了不需要交公共维修房基金外,其所交税费与一手房相同。它包括:1、契税:按房屋总价的3%缴交契税,市区范围内的契税减免申报由市财政部门负责审批。开发区、保税区范围内报同级财政部门审批。国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。私人购买普通住宅减半征收。
  2、印花税:按房屋总价的0.05%缴纳。3、房屋交易手续费:房屋成交价的0.1%。
  置换房:视具体情况具体处理
  据广州地方税务局税收管理三处的郭先生介绍,置换房是以物易物,双方既是买主又是卖主,所以缴纳的税费就与前两者有所不同了。
  1、契税:作为买主一方必须各交纳房屋成交价的1.5%。
  2、印花税:双方都缴纳房屋成交总价的0.05%。例如甲方有45万元的房子一幢,乙方有50万元的房子一幢,如果二人最后以此数成交,则各要缴交:房屋总价(450000+500000)×0.05%。
  3、房屋交易手续费:需缴纳房屋总价的0.1%。又据广州市房屋置换有限公司的刘先生介绍说,由于房屋置换的形式比较多样,所以缴纳的房屋交易手续费亦有所不同,必须根据具体情况具体处理。
购买经济适用房要花多少钱?
购买一套经济适用住房费用由以下三部分组成:
  (一)房价款:每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。

  (二)税费:

  1、在交易过程中:

  ①契税:买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交,即交2%。

  ②买卖手续费:120平方米以下(含120平方米)的,每套250元;120平方米以上的,每套500元。

  ③印花税:买卖双方各缴纳房价款的0.5‰。

  ④公共维修基金:购房款的2%。

  2、在申办产权证过程中:

  ①登记费:每建筑平方米0.3元。

  ②房屋所有权工本费:每证收费4元。

  ③印花税:每件5元。

  (三)物业管理费:按《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法(试行)》(京价房字〈2000〉第163号)统一收取。

验房篇

验房篇

广告许诺不兑现 可与发展商较真

目前房地产纠纷很多,其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传,实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么,房屋广告究竟有什么样的法律效力?发展商不能兑现广告中的许诺怎么办,购房者能依据广告内容追究他们的责任吗?   广告的三种类型
  第一种,有些发展商将在广告中的某些许诺以购房者条款的形式写到正式的“购房合同”中,此后再谈这个问题时就已经不是在说广告,而是谈合同条款了,其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款,我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同,性质也不同,基本上形成我们要说到的第二种、第三种类型,应当区别对待。
  第二种类型的广告,其内容属发展商宣传所需的夸张性语言,其目的是为了引起注意、制造声势、氛围,并没有明确的指标,如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词。这些广告仅仅构成了一种要约邀请,没有法律上的约束力。什么是要约邀请呢,我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”发展商发布上述广告,只为引起人们的注意。惟一的目的是吸引广大的客户向自己打来电话——发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”,完全由客户自己认识和决定,并不能构成发展商的确定许诺,所以发展商无须为此承担责任。
  而第三种广告就完全不同,也是出问题最多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如,我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。这些广告实际上已经构成了一种要约,具有法律意义上的约束力。我国《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定,(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”
  “要约邀请”与“要约”
  从前面的说明我们知道,一般的广告仅仅是一种要约邀请,但如果该广告确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出明确的说明,并且确实是这些方面对购房者最终作出购买决定起着极大作用,那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的,对客户而言,诚信地认为只要自己与发展商签订房屋买卖合同,并且双方没有其他改变广告内容的意思表示,发展商就应该受广告约束,按照广告中的承诺向客户交付房屋,或者向客户提供广告中提到的优惠和便利。而对于发展商而言,这也是确定无疑的。如果说这些广告完全对发展商没有约束力,那只能说明这种广告完全是蓄意的欺诈。
  因此,《合同法》第十五条规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。要约到达受要约人时生效。”就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力,发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。比如,您是一位准备买房的客户,看到一个详细说明的广告很感兴趣,告知发展商,愿意按照广告条件来购买其房屋,这时候你的意思表示就是一种承诺。如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件,那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款,也是双方间合同的组成部分,双方都要遵守。广告的内容,主要对发展商有很强的约束力。
  现实生活中,由于大量的广告内容没有被写在合同里,所以引发出很多问题。建议广大的购房者,最好将房地产广告中的一些具体、重要的条件明确写在购房合同中,确立双方的权利与义务,以免将来出现一些不必要的麻烦却苦于没有依据,这样将会更好地维护自己的权益。

买房过户须注意三大细节

近日来,本报二手楼市读者群上有不少读者咨询户口迁移的问题,更有读者表示,联系不到前业主才想起办理户口迁移手续,结果麻烦不断。   有关专家特别提醒,置业者在购买二手房时,需要关注户口问题。如果原业主户口尚未迁出,购房者的户口就无法迁入,而买卖结束后,要办理相关手续就会更加复杂。
  细节一:查询户籍状况
  在交易之前,置业者需要到公安机关查询交易房屋的户籍状况,当地派出所以及政府对外服务窗口均可查询。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的,一般情况下,**门会要求户主本人调取户籍材料,这时买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成,一旦迁户有问题,可以拒绝购买。
  细节二:核实相关证件
  可以要求卖方出示户口本,并留存复印件,以确认房子的户籍状况。通过审查卖方的户口本,你能大致了解卖方家庭的户籍情况。
  细节三:明确违约责任
  在签订买卖合同时,可以在合同上注明相关条款,就户口问题约定付款方式和违约责任。
  在签订购房合同时,应把握两点:一是付款的时间,买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款;二是违约责任的约定,明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

潮湿天气收楼易察房屋瑕疵

近来雨水不时“光临”,在潮湿的天气状况下收楼能看到更多平时看不到的瑕疵。业内人士认为,多数置业者都将注意力放在房子的过户问题上,对房子本身的关注度反而不够。事实上,收房是整个购房工程的“收尾”工作,至关重要。   一般说来,地面、墙体、天花板的渗、漏、裂问题最为常见,此类问题在晴天难见端倪,梅雨季节就要现出“原形”了。
  地漏问题。地面渗漏会让楼下的住户不得安宁,房子也将会长期处于潮湿状态,因此在买房之前要仔细查看。可以用塑料盆装水,向浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水,如果能听到“咕噜噜”的声音,而且各项设施表面没有积水,则表明地漏正常。
  墙体渗漏。首先要检查墙体是否平整,是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话,问题应该不大;但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险,有可能是阳台要断裂,一定要及时通知相关单位检查处理。如果房子在顶楼,就要特别留心天花板的渗水问题,还需要到天台上仔细查验隔热层。
  门窗渗水。门、窗是否渗水,地面是否“走潮”,在连日阴雨的考验下也会有所反映。另外,你还需要特别注意检查卫生间,看是否有渗漏或积水。如果要检查卫生间是否积水,可以用塑料盆在卫生间蓄些水,然后放水看地面是否有积水。

物业篇

物业篇

物管法人违规最高罚50万

物业管理的问题无论对于业主还是发展商来说都是一个非常敏感的话题。前段时间,广州出现多起业主与物业管理公司“扯皮”,一度闹得不可开交,沸沸扬扬。近日***颁布的将于9月1日起执行的新的《物业管理条例》对于规范物业管理活动无异于一场及时雨。比较新《物业管理条例》与现行的《物业管理条例》,不难发现,将物业管理的行业管理法制化,加强业主的自律是新《物业管理条例》的核心内容。  
  自9月1日起,***颁布的新《物业管理条例》就要开始实施运行了。这对于平息前段时间广州楼市沸沸扬扬的业主与物业管理公司之间的矛盾纠葛,规范发展商、物业管理企业以及业主之间的职权与义务,维护业主和物业管理企业的合法权益,有着良好的制约和规范作用。与现行的《物业管理条例》相比,新的《物业管理条例》最突出的一点是,将物业管理的矛盾细化,明确了物业管理方面的执法依据,明晰了政府的行政处罚机关及处罚的执法依据,同时在业主自律方面也有了更高的要求。   法人违规最高罚50万元
  据悉,物业管理中涉及到四方:房地产建设单位(房产开发商)、物业管理企业、业主管理大会以及业主,新《物业管理条例》对物业管理中这四方的行为进行了详细规定,并对违反《条例》规定的行为规定了相应的行政处罚内容。具体的来讲,对个人的处罚从警告、责令限期改正到处以1千元至1万元的罚款,严重的如业主以业主大会的名义从事违反法律法规活动构成的,则要依法追究刑事责任;而对法人的处罚最高罚款额则高达50万元。
  相应明晰权利责任条例和处罚条例的出台,使得以前对物业管理中各方的软约束变成了硬性的法规规定,今后物业管理中的纠纷将会依照新《条例》所规定的内容进行解决,这使得想通过模糊规定而获益的可能性大为降低,相反违反规定挑起事端者将会受到处罚。因此,新《条例》对物业管理中各方的不规范行为产生震慑作用,成为高悬于物业管理中各方头顶的“达摩克里斯”之剑。
  业主地位提升
  新《条例》在某种程度上扶植了物业管理中传统的弱者角色业主,业主可以通过业主大会来选聘、解聘物业管理企业,也可以通过业主大会来决定专项维修资金的用途,并对物业管理的服务实行切实的监督。这些规定在某种程度上赋予了业主通过业主大会和物业管理企业进行平等谈判的权利。物业管理的好坏、物业管理费用的高低将决定于业主大会和物业管理公司谈判能力的高低。
  与此相反,新《条例》规定:“业主委员会和物业管理公司签订的合同生效后,前期物业管理合同终止,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交竣工平面图等物业管理所必须的资料。”这便宣告建设单位在物业管理中参与的角色终结,建设单位不再插手物业管理,只负责“按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任”,这是建筑单位对业主承担的质量责任,与物业管理无关。
  新《条例》的出台,将带动一系列物业管理的规范化动作。据悉,9月份房屋管理局将会颁发《业主公约的示范文本》、《业主临时性公约示范文本》、《物业管理的服务合同示范文本》等相关的示范性文本,将物业管理的相关服务量化,明晰化,使新《条例》更加具有可操作性和实用性。

物业管理费不能擅自调整!

某小区吴先生投诉说,与物业管理公司原签订合同约定物业管理费按2.8元/平方米计收。现物业管理公司称,接上级主管部门通知,对物业管理费用进行调整,需按3元/平方米计收。吴先生对这一说法表示怀疑,政府部门对物业管理收费是否可以干预呢?物业管理公司这一说法有无依据?
  律师解答:物业管理收费是一种服务收费,即是属于服务价格。根据《中华人民共和国价格法》第六条及第十八条规定:“服务价格一般都实行市场调节价,而重要的公益性服务在必要时可以适用政府指导价或政府定价。”那么,物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”呢?这恐怕不能一概而论。一般来说,为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务,属于公益性服务,实行政府指导价。物业管理单位可以在政府指导价格规定的范围内确定具体的收费标准。而为物业产权人、使用人个别需要所提供的特约服务则属于一般性服务,实行经营者定价。这类服务的收费标准,由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。   可见,由于住宅小区的物业收费涉及千家万户的切身利益,而具体情况又各有不同,政府完全不干预是不行的。正因为如此,现在各地通常会发布一些政府限价,即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内,物业管理公司可以同业主以协议的方式确定或变更价格。但是物业管理的收费项目、收费标准及收取办法是如何确定的,都应当在物业管理合同中明文约定。物业管理公司还应当定期向住户公布收费的收支情况,接受小区物业管理委员会、物业产权人、使用人的监督。
  就本案例来说,吴先生可以要求物业管理公司出示有关政府指导价调整的依据。合同是当事人之间的法律,物业管理公司不能以政府指令作为擅自变更合同条款的依据,况且政府只会规定一个收费限度,不会强行规定收费标准。如果物业管理公司考虑人力成本等各方面的因素需要对收费进行调整,也只有在与业主协商一致的基础上,才能变更合同,按新的收费标准收取管理费。

物业公司收费超标如何索赔?

读者周先生:我公司最近发现,公司写字楼所在的大厦物业管理公司收取的物业管理费远超物价局批准的水平。请问,我公司应该如何向物业公司主张权利,是先向物价局投诉呢?还是先向法院提起民事诉讼?    答:《中华人民共和国价格法》规定,县级以上各级人民政府价格主管部门,依法对价格活动进行监督检查,并依价格法的规定对价格违法行为实施行政处罚。并且,政府价格主管部建立对价格违法行为的举报制度。同时,该法又规定,经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。  
  依据这些规定,本案中的物业公司违反物价局批准的物业管理收费标准,收费过高,对此,你公司既有权向县级以上政府价格主管部门举报,由价格主管部门对其进行行政处罚,也有权要求物业公司退还多收的管理费,如有损失也可要求物业公司给予赔偿。以上两项权力的行使并无先后顺序,既可以先举报后求偿,也可先求偿后举报,还可以同时进行。
产权篇

产权证丢了 如何进行补办?

自家房子买了10年时间,想出售旧房买套更好的住宅,却发现产权证不见了,无法进行交易。家住禅城区的李小姐就遇到了这样的麻烦。产权证丢了,如何进行补办?记者从佛山市禅城区房地产交易所了解到具体的补办流程,希望能为读者们带来一些便利:     第一步:首先要带上申报材料进行遗失登记申请,申报材料包括三部分,1.遗失登记申请书。2.权利人身份证明复印件(权利人是单位的,须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件)。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。3.其他证明材料。
    禅城区房地产交易所还特别提醒,所附复印件要用A4纸,并必须由权利人签名(盖章),确定与原件一致,并附原件备核。
    第二步:权利人属国内公民(不含港澳台)的,遗失声明在本地报纸刊登一天;权利人属港澳台或国外公民的,遗失声明在本地报纸和香港文汇报各刊登一天。
    自登报之日起三十天内无产权争议的,可凭下述资料办理相关的业务类别:1.遗失《房屋所有权证》和《房地产权证》的,当事人须提交土地使用者与房屋所有权人一致的土地使用证原件和复印件以及刊登遗失声明的报刊,补办《房地产权证》。2.遗失商品房产权证明书、抵押证明书、购房合同、拆迁合同的,当事人持刊登遗失声明的报刊按相应的业务类别提交资料。登报期限届满,无产权争议的,按申请办理相关业务的承诺期限,并代收查档费50元/宗。

八大特征辨真假房产证

有读者询问,真假房产证如何识别?武汉市房产局昨日介绍,目前假房产证出现的频率有所提高,造假者多想以此抵、借款,进行经济诈骗活动。   从发现的假房产证看,真假房产证可从以下8个方面进行识别,也可直接找房产部门鉴定。鉴别部位真证特征假证特征封皮为深红色,有光泽且韧性好为暗红色,光泽度及韧性差团花分色清晰,立体感强图案清晰度不够,缺乏立体感。权证用纸内页纸张采用定向不定位的专用水印纸,图案为别墅、大厦两种,且纸张光洁、挺实纸张水印质量粗糙、模糊不清,且手感稀松、柔软,水印制作采用表面压模方式防伪底纹底纹为“房屋所有权证”6字,字迹清晰.2000年后印制的权证采用了专用浮雕底纹,立体感强;底纹虽为“房屋所有权证”6字,但颜色深浅、色彩不统一,线条臃肿,有的还有断线微缩文字2000年以后印制的真证内页花边里藏着微缩文字,肉眼看似乎为一道虚线,在放大镜下可辨“FWSYQZ”字样;字迹模糊,不易辨别,或是一条直线建房注册号机器印制42001,数字清晰,字体规范;非机器印制,手工雕刻的图章,加盖数字或手工书写,数字模糊,字体不规范发证机关印章机器套红印制“武汉市房产管理局”行政公章;非机器印制,加盖手工雕刻的“武汉市房产管理局”图章,字体不规范,印章粗糙。
  编号机器印制流水号,2000年后印制的权证在“编号”下方印上了“北京印钞厂证券分厂印制(200X)”的字样;非机器印制,手工雕刻的图章加盖数码或手工书写,字体模糊,不规范。

房产证办理期限有多长?

关于房产证的办理总是能吸引购房者的眼球,但多数人对房产证的办理情况并不了解。办理房产证要多才长时间?为什么有的房产证迟迟不能办理?为什么有的房子拿不到房产证?记者在此将一一为你解释。   1、什么叫房地产权登记?
  答:凡是在规定范围内的房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载。
  2、房产证的办理期限为多长时间?
  答:双方当事人可以在合同明确约定办理房产证的期限。如果没有约定的,那么,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  3、有哪些情形,经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记?
  答:有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记:因正当理由不能按期提交证明材料的;按照规定需要补办手续的;法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
  4、有哪些情形,登记机关应当作出不予登记的决定?
  答:有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记:属于违章建筑的;属于临时建筑的;法律、法规规定的其他情形。

作者:不详 来源:网络

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